Umowa deweloperska a przeniesienie własności: kluczowe terminy, odbiór lokalu i co wpisuje się do księgi wieczystej

Umowa deweloperska a przeniesienie własności – istota i podstawy prawne

Czym jest umowa deweloperska i kiedy się ją zawiera

Umowa deweloperska to szczególny rodzaj umowy zawieranej pomiędzy deweloperem a nabywcą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zanim jeszcze dojdzie do przeniesienia prawa własności. Jej celem jest zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia w nim samodzielnego lokalu (albo wybudowania domu) i następnie przeniesienia na nabywcę prawa własności po zakończeniu inwestycji. W zamian nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego – najczęściej w ratach, zgodnie z harmonogramem postępu prac.

Umowa deweloperska jest uregulowana w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. nowa ustawa deweloperska). W praktyce oznacza to, że jej treść nie może być dowolna – wiele elementów musi być w niej zawartych pod rygorem nieważności lub odpowiedzialności dewelopera. Co istotne, umowa deweloperska dotyczy lokalu lub domu, który dopiero powstaje, lub jeszcze nie ma wyodrębnionej księgi wieczystej dla lokalu.

Taką umowę zawiera się zwykle na etapie dziury w ziemi, wznoszenia kondygnacji albo w trakcie wykańczania budynku. Im wcześniejszy etap budowy, tym większe znaczenie ma prawidłowe zabezpieczenie interesów nabywcy – zarówno w samej umowie deweloperskiej, jak i poprzez właściwe wpisy do księgi wieczystej, a także ustalenie realnych terminów odbioru i przeniesienia własności.

Różnice między umową deweloperską a umową przenoszącą własność

Umowa deweloperska nie przenosi własności lokalu ani domu. Tworzy jedynie zobowiązanie dewelopera do przeniesienia tej własności w przyszłości, po spełnieniu warunków określonych w ustawie i umowie (m.in. po zakończeniu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, przeprowadzeniu odbioru, zapłacie pełnej ceny). Natomiast ostateczna umowa przenosząca własność to najczęściej umowa sprzedaży lub umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na nabywcę.

Różnice można ująć w kilku kluczowych punktach:

• Skutek prawny: umowa deweloperska – zobowiązaniowy, umowa przenosząca własność – rozporządzający (własność przechodzi na nabywcę).
• Przedmiot: w umowie deweloperskiej przedmiotem jest lokal lub dom, który dopiero powstanie, w umowie przenoszącej – konkretny, już istniejący lokal z nadanym numerem i wyodrębnioną księgą wieczystą.
• Warunki zawarcia: umowa deweloperska wymaga m.in. prospektu informacyjnego, rachunku powierniczego; przy umowie przenoszącej nacisk kładzie się na prawidłowe przeniesienie własności w księdze wieczystej i rozliczenie stron.
• Ryzyko: na etapie umowy deweloperskiej nabywca jest mniej chroniony, bo nie ma jeszcze prawa własności – dlatego kluczowe są wpisy w księdze wieczystej i mechanizmy ochronne (np. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny).

Podstawa prawna – nowe regulacje a „stare” umowy

Na rynku wciąż spotyka się umowy deweloperskie zawarte na gruncie poprzedniej ustawy (tzw. starej ustawy deweloperskiej z 2011 r.), ale większość nowych inwestycji podlega już nowym przepisom obowiązującym od 1 lipca 2022 r. W praktyce istotne jest ustalenie, kiedy zawarto umowę i czy przysługuje ochrona wynikająca z nowej ustawy, w tym m.in. obowiązek stosowania mieszkaniowego rachunku powierniczego i odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Dla nabywcy liczy się przede wszystkim:

• czy umowa deweloperska ma treść zgodną z ustawą (wymagane elementy),
• czy w księdze wieczystej ujawniono roszczenie nabywcy,
• jak skonstruowano terminy: zakończenia inwestycji, odbioru lokalu i przeniesienia własności,
• czy umowa przenosząca własność będzie zawierana na czas, w sposób zapewniający pełne wpisy do księgi wieczystej.

Kluczowe terminy w umowie deweloperskiej – na co uważać

Termin zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego

Jednym z najważniejszych terminów jest termin zakończenia realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, który powinien znaleźć się w umowie deweloperskiej. Nie chodzi tylko o zakończenie prac budowlanych, ale o uzyskanie przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (lub zgłoszenie zakończenia budowy i brak sprzeciwu organu). Od tej daty zależą kolejne kroki: rozpoczęcie procedury odbioru, przygotowanie dokumentacji do wyodrębnienia lokali oraz ostateczne przeniesienie własności.

W praktyce termin ten bywa formułowany różnie:

• konkretną datą kalendarzową (np. „do dnia 31 grudnia 2026 r.”),
• odniesieniem do kwartału lub półrocza (np. „IV kwartał 2026 r.”),
• z zastrzeżeniem możliwości wydłużenia o określony czas w przypadku siły wyższej.

Im bardziej ogólnikowy termin, tym trudniej egzekwować odpowiedzialność dewelopera za opóźnienia. Z perspektywy nabywcy bezpieczniejsze są precyzyjne daty oraz jasne określenie, jakie zdarzenie prawne oznacza „zakończenie przedsięwzięcia” (np. uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla całego budynku).

Termin odbioru lokalu a termin przeniesienia własności

Umowa deweloperska powinna rozróżniać termin odbioru lokalu od terminu zawarcia umowy przenoszącej własność. To dwa różne etapy:

• odbiór techniczny – nabywca sprawdza stan lokalu, zgłasza wady, podpisuje protokół odbioru,
• zawarcie aktu notarialnego przenoszącego własność – prawo własności lokalu przechodzi na nabywcę i jest wpisywane do księgi wieczystej.

W dobrze skonstruowanej umowie deweloperskiej pojawiają się odrębne postanowienia:

• do kiedy deweloper ma zorganizować odbiór (np. w ciągu 60 dni od uzyskania pozwolenia na użytkowanie),
• w jakim terminie po odbiorze strony zobowiązują się zawrzeć umowę przenoszącą własność (np. w ciągu 30 dni od usunięcia istotnych wad lub w ciągu 30 dni od podpisania protokołu bez wad istotnych).

Nieprecyzyjne zapisy – np. „umowa przyrzeczona zostanie zawarta niezwłocznie po zakończeniu inwestycji” – utrudniają dochodzenie odszkodowania za opóźnienie czy naliczanie kar umownych, bo trudno wykazać, kiedy dokładnie deweloper popadł w zwłokę.

Skutki opóźnienia – odsetki, kary, odstąpienie

Jeżeli deweloper nie dotrzymuje terminów, nabywcę interesują przede wszystkim: przysługujące mu roszczenia oraz możliwość odstąpienia od umowy. Nowa ustawa deweloperska wprowadza minimalny zakres uprawnień, ale umowa może (a często powinna) przewidywać dalej idące mechanizmy, np. kary umowne za zwłokę w przeniesieniu własności.

Najczęściej spotykane instrumenty to:

• odsetki ustawowe za opóźnienie od wpłaconych kwot,
• kary umowne za każdy dzień zwłoki w wydaniu lokalu lub podpisaniu aktu przenoszącego własność,
• prawo odstąpienia od umowy po przekroczeniu określonego progu opóźnienia (np. 120 lub 180 dni).

Dobrą praktyką jest powiązanie prawa odstąpienia nie tylko z ogólnym „zakończeniem przedsięwzięcia”, ale także z terminem zawarcia konkretnej umowy przenoszącej własność. Wówczas, jeżeli deweloper unika stawienia się do aktu notarialnego lub przeciąga sprawę, nabywca ma czytelne narzędzie ochrony interesu.

Odbiór lokalu od dewelopera – procedura, protokół, wady

Odbiór techniczny – czym jest i jakie ma znaczenie prawne

Odbiór lokalu to moment, w którym nabywca może na żywo zweryfikować, czy to, co deweloper obiecał w umowie deweloperskiej i standardzie wykończenia, faktycznie zostało wykonane. Jednocześnie jest to formalny etap prowadzący do przeniesienia własności – bez odbioru trudno będzie podpisać końcowy akt notarialny. Ustawa przewiduje obowiązek przeprowadzenia odbioru po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie (lub skutecznym zgłoszeniu zakończenia budowy).

Podczas odbioru technicznego nabywca ma prawo:

• wejść do lokalu,
• dokonać oględzin,
• korzystać z pomocy rzeczoznawcy lub inspektora nadzoru (na własny koszt),
• sporządzić listę wad i usterek,
• wpisać swoje zastrzeżenia do protokołu odbioru.

Odbiór nie jest czystą formalnością. To często ostatni moment, aby skutecznie wymusić na deweloperze usunięcie istotnych wad przed przeniesieniem własności. Po podpisaniu aktu własności nabywca jest już właścicielem i choć wciąż może dochodzić roszczeń z rękojmi, to jego pozycja negocjacyjna bywa słabsza.

Protokół odbioru – jak go czytać i co w nim zapisać

Protokół odbioru lokalu ma ogromne znaczenie dowodowe. Służy udokumentowaniu:

• stanu lokalu w chwili przekazania,
• listy stwierdzonych wad (istotnych i nieistotnych),
• uzgodnionego terminu ich usunięcia,
• ewentualnych zastrzeżeń nabywcy do dokumentacji czy standardu prac.

Deweloper zwykle przedstawia własny wzór protokołu. Nabywca nie jest jednak związany tym formularzem w takim sensie, że nie może dopisać własnych uwag. W praktyce warto:

• dokładnie opisać każdą wadę (np. „pęknięcie tynku przy oknie w pokoju dziennym, długość ok. 30 cm”),
• zaznaczyć, czy dana wada jest – w ocenie nabywcy lub rzeczoznawcy – istotna,
• wprowadzić termin ich usunięcia, jeżeli deweloper podaje go ustnie,
• dołączyć zdjęcia lub odrębny załącznik z listą wad, podpisany przez obie strony.

Jeżeli deweloper odmawia przyjęcia protokołu z naniesionymi przez nabywcę zastrzeżeniami, warto sporządzić protokół jednostronny, wysłać go deweloperowi i zachować kopię wraz z dowodem doręczenia (e-mail z potwierdzeniem, list polecony, protokół doręczenia). Taki dokument nie ma takiej mocy jak podpisany przez obie strony, ale bywa bardzo pomocny w sporach sądowych.

Wady istotne i nieistotne – wpływ na przeniesienie własności

Nowa ustawa deweloperska wprowadza rozróżnienie na wady istotne i wady nieistotne. Nie jest to tylko teoria – od tej kwalifikacji zależy możliwość odmowy podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. W dużym skrócie:

• wada istotna – taka, która uniemożliwia korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem albo powoduje poważne zaniżenie wartości; przykładowo: poważne przecieki, brak izolacji, zagrażające bezpieczeństwu instalacje, znaczne odstępstwa od projektu (np. brak okna przewidzianego w planie),
• wada nieistotna – drobniejsze usterki, które nie przekreślają możliwości normalnego korzystania z lokalu, np. rysy na ścianach, nieprecyzyjnie położone listwy, lekko odpryśnięty tynk.

Jeżeli nabywca zgłosi wadę istotną, deweloper ma obowiązek ustosunkować się do tego w terminie ustawowym (co do zasady 14 dni). Jeśli uzna wadę za nieistotną, spór może przenieść się na grunt opinii biegłych i, w skrajnych sytuacjach, na salę sądową. Do czasu usunięcia wad istotnych nabywca może odmówić zawarcia umowy przenoszącej własność, bez narażania się na zarzut zwłoki.

Inaczej jest z wadami nieistotnymi – co do zasady nie blokują one zawarcia aktu przeniesienia własności. Deweloper ma obowiązek je usunąć w rozsądnym terminie, ale nabywca nie może w nieskończoność odmawiać podpisania aktu tylko z tego powodu, że część ścian jest niedomalowana. Dobrze, jeśli umowa deweloperska precyzuje, jak strony postąpią z takimi usterkami: czy zostaną usunięte przed aktem, czy po nim, w jakim czasie i jakie są skutki opóźnienia.

Umowa przenosząca własność – moment, forma i skutki

Co musi zawierać akt notarialny przenoszący własność

Akt notarialny kończący proces deweloperski to coś więcej niż „zwykła umowa kupna-sprzedaży”. To dokument, który musi spiąć w całość wszystkie wcześniejsze ustalenia, stan prawny nieruchomości oraz rozliczenia finansowe między stronami. Im dokładniej zostanie przygotowany, tym mniej wątpliwości przy wpisach w księdze wieczystej i w ewentualnych sporach.

W typowym akcie przenoszącym własność mieszkania albo domu od dewelopera znajdziemy m.in.:

• dokładne oznaczenie stron (w tym dane z dowodów, stan cywilny, ustrój majątkowy małżonków),
• precyzyjny opis nieruchomości gruntowej i budynku (numer działki, powierzchnia, sposób użytkowania, numer księgi wieczystej),
• oznaczenie lokalu (numer, kondygnacja, powierzchnia, udział w nieruchomości wspólnej) albo domu z działką,
• informację, czy lokal/dom stanowi przedmiot odrębnej księgi wieczystej, czy dopiero zostanie ona założona,
• opis pomieszczeń przynależnych (komórka, miejsce postojowe w hali, ogródek),
• wyszczególnienie praw związanych z własnością (udziały w drogach wewnętrznych, w garażu wielostanowiskowym, w infrastrukturze osiedla),
• cenę i sposób jej zapłaty, w tym wskazanie wykorzystanych środków z rachunku powierniczego albo kredytu bankowego,
• oświadczenie o przeniesieniu własności i wydaniu lokalu,
• zgody osób trzecich, jeżeli są wymagane (np. zgoda małżonka, zgoda banku na wykreślenie lub modyfikację hipoteki),
• wnioski do sądu wieczystoksięgowego o wpisy w księdze wieczystej.

Umowa powinna też nawiązywać do umowy deweloperskiej – wskazać jej datę, notariusza, repertorium i potwierdzić, że nabywca wypełnił swoje obowiązki płatnicze, a deweloper spełnił obowiązek wybudowania i wydania lokalu. Brak tego typu odwołań utrudnia później wykazywanie ciągłości prawnej.

Oświadczenia i zapewnienia stron w akcie końcowym

W praktyce deweloperskiej ogromne znaczenie mają oświadczenia składane w akcie przez każdą ze stron. To nie są „puste formułki” – niektóre z nich przesądzają o możliwości dochodzenia roszczeń.

Od dewelopera oczekuje się m.in. oświadczeń, że:

• jest wyłącznym właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości objętej inwestycją,
• nieruchomość nie jest obciążona innymi prawami osób trzecich niż wskazane w akcie,
• na dzień zawarcia umowy nie toczą się postępowania, które mogłyby ograniczyć korzystanie z nieruchomości (np. wywłaszczeniowe, egzekucyjne),
• budynek został wzniesiony zgodnie z projektem i przepisami, a jego użytkowanie jest dopuszczalne (decyzja o pozwoleniu na użytkowanie lub brak sprzeciwu po zgłoszeniu),
• wszystkie znane wady istotne lokalu zostały usunięte albo są objęte uzgodnionym trybem usunięcia.

Nabywca zazwyczaj składa z kolei deklaracje, że:

• zapoznał się ze stanem lokalu i nieruchomości wspólnej,
• otrzymał wymagane dokumenty (m.in. prospekt informacyjny, protokół odbioru, instrukcje użytkowania instalacji),
• uregulował cenę w całości lub w określonej części, a pozostała część będzie zapłacona np. kredytem,
• przejmuje na siebie ciężary związane z nieruchomością od wskazanej daty (np. podatki, opłaty eksploatacyjne).

Treść oświadczeń często jest traktowana po macoszemu. Tymczasem precyzyjna klauzula, że „deweloper oświadcza, iż lokal nie posiada wad istotnych znanych mu na dzień zawarcia umowy” może mieć znaczenie w sporze, gdy po kilku tygodniach ujawni się wada, którą inwestor już znał na etapie aktu.

Wpisy do księgi wieczystej – co dokładnie się pojawia

Przy umowie z deweloperem kluczowe jest nie tylko samo przeniesienie własności, ale też to, jak zostanie to „zapisane” w księdze wieczystej. Księga stanowi swoisty dowód tożsamości nieruchomości – jej treść jest wiążąca dla osób trzecich.

W zależności od struktury inwestycji i etapu prac, w księdze wieczystej pojawiają się przede wszystkim:

• w Dziale I-O (oznaczenie nieruchomości) – informacje o działce, budynku, powierzchni, sposobie korzystania,
• w Dziale I-Sp (spis praw związanych) – wskazanie, że właściciel lokalu ma udział w nieruchomości wspólnej, w drodze wewnętrznej, w hali garażowej lub innych częściach wspólnych,
• w Dziale II – nazwisko/nazwa właściciela (lub współwłaścicieli) oraz sposób współwłasności (wspólność ustawowa małżeńska, udziały ułamkowe itd.),
• w Dziale III – ewentualne ograniczone prawa rzeczowe (służebności, roszczenia, prawa osobiste), wpisy o wzmiankach, ostrzeżeniach,
• w Dziale IV – hipoteki (np. kredyt nabywcy, hipoteka zabezpieczająca kredyt inwestycyjny dewelopera do czasu jego wykreślenia).

Umowa przenosząca własność zwykle zawiera gotowe wnioski wieczystoksięgowe: o wpis prawa własności nabywcy, o wpis hipoteki na rzecz banku finansującego zakup, a nierzadko także o wykreślenie hipoteki ciążącej dotąd na lokalu jako części zabezpieczenia kredytu dewelopera.

Roszczenia i prawa ujawniane w Dziale III

Dział III księgi wieczystej jest często bagatelizowany, tymczasem to w nim mogą kryć się roszczenia lub prawa osób trzecich, które komplikują sytuację nabywcy. Przy inwestycjach deweloperskich pojawiają się m.in.:

• roszczenia wynikające z umów deweloperskich (np. roszczenie o przeniesienie własności na rzecz nabywcy – do czasu zawarcia umowy końcowej),
• prawa pierwokupu (np. gminy, Skarbu Państwa),
• służebności przechodu, przejazdu, przesyłu (na rzecz sąsiadów, dostawców mediów),
• ostrzeżenia o toczących się postępowaniach (np. egzekucyjnych, działowych, o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym).

Przed podpisaniem aktu przenoszącego własność warto przeanalizować aktualny odpis z księgi. Przy większych inwestycjach roszczenia nabywców są ujawniane w księdze głównej (gruntowej) aż do chwili wyodrębnienia lokali i założenia dla nich osobnych ksiąg. Po zawarciu aktu końcowego roszczenie nabywcy o przeniesienie własności powinno zostać wykreślone, a w Dziale II nowej księgi lokalu pojawia się już sam tytuł własności.

Hipoteka dewelopera a hipoteka nabywcy – jak to ułożyć w akcie

Przy zakupie mieszkania na kredyt częstym źródłem niepokoju jest sytuacja, w której:

• na nieruchomości ciąży hipoteka zabezpieczająca kredyt dewelopera,
• nabywca ma otrzymać własny kredyt hipoteczny na zakup konkretnego lokalu.

Bezpieczny schemat zakłada tzw. bezciężarowe wydzielenie lokalu: bank finansujący dewelopera wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki z przyszłej księgi lokalu nabywcy w zamian za wpłatę odpowiedniej części ceny ze środków kupującego (w tym z jego kredytu). Stosowna zgoda banku powinna być załączona do aktu notarialnego, a notariusz składa wniosek o:

• wpisanie nabywcy jako właściciela lokalu,
• wykreślenie hipoteki dewelopera w zakresie wydzielonego lokalu,
• wpisanie hipoteki na rzecz banku nabywcy (jeżeli kredyt jest udzielany).

W praktyce pojawiają się czasem akty, w których przeniesienie własności lokalu następuje „pod hipoteką dewelopera”, a dopiero później przewiduje się jej wykreślenie po dokonaniu rozliczeń. Taka konstrukcja jest ryzykowna dla nabywcy – w razie problemów dewelopera z bankiem inwestycyjnym mogą pojawić się poważne komplikacje egzekucyjne.

Założenie nowej księgi wieczystej dla lokalu

Przy budynku wielolokalowym dopiero umowa przenosząca własność jednego z lokali jest momentem, w którym powstaje odrębna księga wieczysta dla danego mieszkania. Do tego czasu cała nieruchomość jest ujawniona w jednej księdze gruntowej, obejmującej działkę i budynek jako całość.

Wniosek o założenie księgi wieczystej dla lokalu składany jest najczęściej przez notariusza wraz z aktem notarialnym. Dokumentacja obejmuje m.in.:

• odpis z księgi wieczystej nieruchomości „macierzystej”,
• rzut kondygnacji z oznaczeniem lokalu,
• zaświadczenie o samodzielności lokalu (wydawane przez starostę/prezydenta miasta),
• wyliczenie udziału w nieruchomości wspólnej,
• korzystnie ustalone udziały w drogach wewnętrznych, pomieszczeniach wspólnych, garażu, jeżeli są wydzielane jako oddzielne nieruchomości lokalowe.

W samej treści aktu powinien znaleźć się wyraźny wniosek o:

• założenie nowej księgi wieczystej dla lokalu,
• wpisanie nabywcy jako właściciela,
• wpisanie praw związanych (udziałów) oraz ewentualnych hipotek.

Do czasu dokonania wpisu w księdze wieczystej nabywca jest właścicielem z mocy samej umowy, ale wobec osób trzecich chroni go dopiero wpis. Z tego powodu nie należy odkładać odbioru odpisu księgi i weryfikacji, czy sąd dokonał wpisów zgodnie z treścią aktu.

Przeniesienie własności a prawo odrębnej własności miejsca postojowego

Osobnym tematem jest sposób uregulowania praw do miejsc postojowych i komórek lokatorskich. W zależności od konstrukcji przyjętej przez dewelopera, w akcie końcowym można spotkać się z kilkoma rozwiązaniami:

• miejsca w hali garażowej jako odrębne lokale użytkowe – dla każdego miejsca zakładana jest oddzielna księga wieczysta; w akcie dochodzi wtedy do nabycia dwóch nieruchomości: lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego,
• miejsca w hali jako udział w lokalu garażowym z prawem wyłącznego korzystania z konkretnego stanowiska; do księgi wpisuje się udział w lokalu garażowym, a samo miejsce jest oznaczone w załącznikach i regulaminie,
• miejsca naziemne jako udział w nieruchomości gruntowej, połączony z prawem do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca – odpowiednie postanowienia trafiają do aktu i do księgi głównej.

Sposób ukształtowania prawa do miejsca parkingowego bezpośrednio wpływa na treść wpisów w księgach i na dalszą zbywalność takiego prawa. Zanim podpisze się akt, dobrze jest sprawdzić, czy miejsce postojowe będzie powiązane na stałe z mieszkaniem, czy też będzie można je sprzedać niezależnie.

Rozliczenia finansowe przy akcie i po nim

Zawarcie umowy przenoszącej własność to również moment finalnego rozliczenia ceny. W praktyce spotyka się kilka schematów płatności:

• całość ceny została wpłacona wcześniej na mieszkaniowy rachunek powierniczy – akt potwierdza jedynie, że deweloper otrzymał środki,
• część ceny pochodzi z wpłat własnych nabywcy, a część – z kredytu hipotecznego uruchamianego po podpisaniu aktu,
• końcowa transza (np. 10–20%) jest płatna w dniu zawarcia aktu bezpośrednio na rachunek dewelopera.

W akcie powinno znaleźć się jasne rozliczenie:

• jakie kwoty zostały już wpłacone,
• jaka kwota pozostaje do zapłaty,
• z jakich środków i na jaki rachunek zostanie ona uregulowana,
• jak strony rozliczają ewentualne zmiany powierzchni lokalu w stosunku do projektu (nadmetraż/niedometraż),
• czy i jak uwzględniono kary umowne za opóźnienie w wydaniu lub przeniesieniu własności.

Przykładowo, jeśli ostateczna powierzchnia lokalu jest mniejsza niż w umowie deweloperskiej, w akcie często pojawia się zapis o obniżeniu ceny i zaliczeniu nadpłaty na poczet innych należności albo zwrocie określonej kwoty w terminie kilku dni roboczych. Tego typu korekty, choć wydają się drobiazgiem, rzutują na późniejsze dochodzenie roszczeń.

Najczęstsze błędy w umowach przenoszących własność

W praktyce notarialnej powtarza się kilka schematów uchybień, które później generują spory sądowe lub utrudniają zbycie lokalu. Część z nich wynika z pośpiechu przy podpisywaniu aktu, część – z niedoszacowania ryzyk po stronie nabywcy i dewelopera.

• Nieprecyzyjne oznaczenie lokalu i udziałów – brak powołania aktualnych załączników, niezgodność numeracji lokali z projektem wykonawczym, błędne udziały w nieruchomości wspólnej lub drogach wewnętrznych. Konsekwencją może być konieczność późniejszej korekty aktu i zmiany wpisów w księdze.
• Przeniesienie własności „pod hipoteką dewelopera” bez skutecznego mechanizmu jej wykreślenia – brak załączonej zgody banku inwestycyjnego na bezciężarowe wyodrębnienie lokalu, ogólnikowe postanowienia, że „deweloper zobowiązuje się doprowadzić do wykreślenia hipoteki”, bez terminów i sankcji.
• Brak pełnego rozliczenia ceny – niedokładne zestawienie wpłat z rachunku powierniczego, brak jednoznacznego wskazania, jaka część ceny została pokryta z kredytu, a jaka ze środków własnych, nieopisane korekty za zmianę metrażu.
• Pominięcie protokołu odbioru – albo całkowity brak odwołania do protokołu, albo niejasna relacja między aktem a wcześniejszym odbiorem (np. podpisany protokół bez zastrzeżeń, a nabywca nadal zgłasza wady istotne).
• Brak właściwych oświadczeń o stanie prawnym – zdarza się, że deweloper nie składa wprost oświadczenia, iż poza ujawnionymi w księdze prawami nie istnieją inne roszczenia osób trzecich ani umowy przedwstępne co do danego lokalu.
• Źle uregulowane prawo do miejsc postojowych i komórek – mylenie pojęć udziału w lokalu garażowym z odrębną własnością miejsca, niekonsekwentne opisy w części tekstowej aktu i w załącznikach graficznych.
• Nieadekwatne postanowienia o rękojmi i gwarancji – rozmycie terminów zgłaszania wad, niezgodność zapisów z ustawą deweloperską, próby „wyłączenia” rękojmi tam, gdzie jest to niedopuszczalne.

Przy dużych inwestycjach drobny pozornie błąd formalny, np. mylne oznaczenie procentowego udziału w hali garażowej, potrafi powielić się w kilkudziesięciu aktach. Korekta takiej wady wymaga wówczas zaangażowania wszystkich właścicieli i staje się logistycznym koszmarem.

Odbiór techniczny lokalu a umowa przenosząca własność

Odbiór techniczny jest zwykle warunkiem dopuszczenia do podpisania aktu notarialnego. Z punktu widzenia nabywcy to ostatni moment, kiedy można w sposób zorganizowany i udokumentowany zgłosić wady, a tym samym wzmocnić swoją pozycję przy ewentualnym sporze z deweloperem.

Schemat wygląda najczęściej tak:

1. deweloper zawiadamia o gotowości lokalu do odbioru i wyznacza termin,
2. strony spotykają się w lokalu, dokonują oględzin i sporządzają protokół odbioru,
3. w protokole odnotowuje się stan lokalu oraz listę wad (istotnych i nieistotnych), wraz z terminem ich usunięcia,
4. po odbiorze technicznym następuje zwykle podpisanie aktu przenoszącego własność.

Czasem deweloper naciska, aby podpisać akt, mimo że część usterek istotnych nie została jeszcze usunięta. Z prawnego punktu widzenia nie jest to zabronione, ale wymaga bardzo starannego opisania w akcie lub w załączonym aneksie:

• jakie wady pozostają do usunięcia,
• w jakim terminie deweloper ma je usunąć,
• czy nabywcy przysługują jakiekolwiek kary umowne albo prawo wstrzymania się z częścią płatności do czasu usunięcia wad.

Przykład z praktyki: nabywcy odbierają lokal w bloku, w którym wciąż trwają prace przy częściach wspólnych i zagospodarowaniu terenu. Akt przenoszący własność zostaje podpisany, choć windy i garaż podziemny nie są jeszcze dopuszczone do użytkowania. Jeżeli w akcie brak jest szczegółowych postanowień co do terminu doprowadzenia inwestycji do pełnej używalności oraz ewentualnych konsekwencji opóźnienia, właściciele pozostają z ograniczonym arsenałem środków nacisku.

Rękojmia i gwarancja po przeniesieniu własności

Podpisanie aktu nie zamyka relacji z deweloperem. Od tego momentu biegną zasadnicze terminy odpowiedzialności za wady. Kluczową rolę odgrywają tu:

• rękojmia ustawowa za wady fizyczne i prawne lokalu,
• gwarancja, jeśli została udzielona w umowie deweloperskiej lub w osobnym dokumencie.

Rękojmia przy lokalach mieszkalnych co do zasady trwa 5 lat od wydania lokalu. Jej ograniczenie lub wyłączenie w relacji z konsumentem jest w znacznej części niedopuszczalne, choć w praktyce nadal zdarzają się próby modyfikowania ustawowych uprawnień. Sygnałem ostrzegawczym są postanowienia, które:

• uzależniają dochodzenie roszczeń z tytułu wad od skorzystania wyłącznie z procedury gwarancyjnej,
• skracają terminy zgłaszania wad poniżej ustawowych,
• uzależniają odpowiedzialność dewelopera od sporządzenia jednego, „ostatecznego” protokołu wad przy odbiorze, bez możliwości zgłaszania kolejnych usterek.

Gwarancja funkcjonuje obok rękojmi i co do zasady nie zastępuje jej. Bywa jednak atrakcyjnie „opakowana” marketingowo, co u części nabywców wywołuje mylne przekonanie, że gwarancja to jedyne narzędzie dochodzenia roszczeń. W samym akcie dobrze jest, by znalazło się jasne oświadczenie dewelopera, że udzielenie gwarancji nie wyłącza praw z rękojmi.

Terminy związane z przeniesieniem własności a sankcje za opóźnienie

Umowa deweloperska określa zwykle kilka kluczowych dat: zakończenia budowy, odbioru lokalu, zawarcia umowy przenoszącej własność. Każde z tych zdarzeń ma inny ciężar prawny, a ich pomylenie lub zatarcie w umowie rodzi spory.

W dobrze skonstruowanym schemacie harmonogram obejmuje:

• termin zakończenia prac budowlanych i uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (lub zgłoszenia zakończenia budowy),
• termin rozpoczęcia i zakończenia procedury odbiorów technicznych,
• termin graniczny na zawarcie umowy przenoszącej własność po spełnieniu warunków (w tym płatności).

Z tymi datami powiązane są zazwyczaj:

• kary umowne za opóźnienie dewelopera,
• uprawnienia nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej po przekroczeniu określonego opóźnienia,
• prawo nabywcy do żądania zawarcia umowy końcowej w określonym czasie.

Jeżeli w umowie brakuje precyzyjnego określenia, od kiedy liczony jest termin na zawarcie umowy przenoszącej własność, rodzi się pole do interpretacji. Sporne staje się np., czy datą wyjściową jest wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, czy jej uprawomocnienie, albo czy obowiązek zawarcia aktu jest uzależniony od wcześniejszego wyodrębnienia wszystkich lokali w budynku, czy tylko danego lokalu.

Rola notariusza i granice jego odpowiedzialności

W obrocie mieszkaniami deweloperskimi nabywcy często zakładają, że notariusz „zadba o wszystko” i wyłapie wszelkie ryzyka. Tymczasem zakres obowiązków notariusza jest wyznaczony przepisami prawa i nie zastępuje indywidualnej analizy interesów stron.

Notariusz ma m.in. obowiązek:

• zweryfikować tożsamość stron i ich umocowanie do działania,
• sprawdzić księgę wieczystą w chwili sporządzania aktu,
• poinformować strony o skutkach prawnych czynności i treści najważniejszych przepisów,
• zadbać o poprawne wnioski do ksiąg wieczystych,
• odmówić sporządzenia aktu sprzecznego z prawem.

Nie oznacza to jednak, że notariusz:

• negocjuje warunki umowy w imieniu nabywcy lub dewelopera,
• analizuje dla nabywcy opłacalność transakcji czy ryzyko ekonomiczne (np. wysokie zadłużenie dewelopera),
• z urzędu weryfikuje wszystkie powiązane dokumenty techniczne (projekty budowlane, umowy z gestorami mediów itd.).

W praktyce, jeśli nabywca ma zastrzeżenia do konkretnych postanowień projektu aktu (przesłanego przez dewelopera), powinien zgłosić je wcześniej notariuszowi lub własnemu pełnomocnikowi. Liczenie na to, że przy stole notarialnym uda się w kilka minut przeformułować skomplikowane klauzule, jest zwykle nierealne.

Pełnomocnictwa i działanie przez pośredników

Przy inwestycjach wielolokalowych częste jest działanie przez pełnomocników: po stronie dewelopera (np. pracownik spółki) i po stronie nabywcy (np. małżonek, pełnomocnik banku). Od poprawności pełnomocnictw zależy ważność całej transakcji.

W szczególności trzeba zwrócić uwagę, czy:

• pełnomocnictwo udzielone przez nabywcę ma formę aktu notarialnego (wymaganą dla przeniesienia własności nieruchomości),
• w treści pełnomocnictwa jest wyraźne umocowanie do zawarcia umowy przenoszącej własność konkretnego lokalu oraz do ustanowienia hipoteki, jeżeli jest przewidziana,
• pełnomocnik może składać dodatkowe oświadczenia, np. o akceptacji zmian powierzchni, wykończenia czy rozliczeń finansowych.

Analogicznie po stronie dewelopera trzeba zweryfikować:

• umocowanie osób reprezentujących spółkę (odpis KRS, aktualna reprezentacja),
• ewentualne ograniczenia wynikające z umów kredytowych z bankiem inwestycyjnym (np. konieczność zgody banku na sprzedaż lokali).

Zdarza się, że nabywca wysyła na podpisanie aktu „kogoś z rodziny” z niewystarczająco precyzyjnym pełnomocnictwem. Notariusz nie może wtedy sporządzić aktu w pełnym zakresie, co skutkuje przesunięciem terminu podpisania i nierzadko dodatkowym kosztem.

Rozporządzanie lokalem między podpisaniem aktu a wpisem w księdze wieczystej

Z chwilą podpisania aktu przenoszącego własność nabywca staje się właścicielem lokalu, nawet jeśli sąd wieczystoksięgowy jeszcze go nie wpisał. Ta rozbieżność między stanem „materialnym” a ujawnionym w księdze ma konkretne skutki.

Po pierwsze, do chwili wpisu nabywca funkcjonuje jako właściciel, ale jego tytuł nie korzysta jeszcze z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Po drugie, do czasu dokonania wpisu trudniej jest np. ustanowić na lokalu kolejną hipotekę czy sprzedać go dalej, bo potencjalny kontrahent będzie oczekiwał, że jego sprzedawca widnieje już w Dziale II.

Pojawia się też pytanie, czy i w jaki sposób nabywca może korzystać z lokalu w tym „przejściowym” okresie. Co do zasady, skoro jest już właścicielem, może w nim zamieszkać, wynająć go czy rozpocząć prace wykończeniowe, o ile umowa nie przewiduje ograniczeń (np. zakazu rozpoczęcia prac przed odbiorem części wspólnych). Wyjątkiem są sytuacje, gdy budynek nie ma jeszcze formalnie dopuszczenia do użytkowania – wtedy sam akt własności nie zastąpi decyzji administracyjnej.

Przeniesienie własności a wspólnota mieszkaniowa i koszty eksploatacyjne

Z chwilą przeniesienia własności lokalu nabywca wchodzi w prawa i obowiązki członka wspólnoty mieszkaniowej (jeśli już powstała) lub współwłaściciela nieruchomości wspólnej (przy mniejszej liczbie lokali). To rodzi skutki finansowe: obowiązek ponoszenia zaliczek na koszty zarządu, mediów, fundusz remontowy.

W akcie notarialnym często pojawia się rozliczenie:

• od kiedy nabywca ponosi koszty eksploatacyjne (czy od dnia wydania kluczy, czy od pierwszego dnia miesiąca następującego po akcie),
• czy deweloper partycypuje w kosztach utrzymania części wspólnych za lokale jeszcze niesprzedane,
• w jaki sposób rozlicza się media dostarczane przed założeniem indywidualnych liczników lub przed ich przepisaniem.

Regulaminy wspólnoty lub umowy o zarządzanie nieruchomością bywają załączane do aktu lub co najmniej przywoływane jako dokumenty, z którymi nabywca oświadcza, że się zapoznał. W praktyce te dokumenty tworzą „drugą warstwę” obowiązków i ograniczeń, które warto przejrzeć jeszcze przed zawarciem umowy końcowej, bo wpływają na realne koszty i sposób korzystania z lokalu.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czym dokładnie różni się umowa deweloperska od umowy przenoszącej własność?

Umowa deweloperska ma charakter zobowiązaniowy – deweloper zobowiązuje się w niej do wybudowania lokalu lub domu, wyodrębnienia go oraz przeniesienia własności w przyszłości. Na jej podstawie nabywca nie staje się jeszcze właścicielem, a jedynie zyskuje roszczenie o przeniesienie własności po spełnieniu określonych warunków.

Umowa przenosząca własność (zwykle akt notarialny sprzedaży lub ustanowienia odrębnej własności lokalu i jej przeniesia) ma skutek rozporządzający – to w momencie jej podpisania własność lokalu przechodzi na nabywcę i może zostać ujawniona w księdze wieczystej jako prawo własności.

Kiedy następuje przeniesienie własności mieszkania od dewelopera?

Przeniesienie własności następuje dopiero w momencie podpisania ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność, a nie w chwili zawarcia umowy deweloperskiej. Zwykle jest to możliwe po zakończeniu inwestycji, uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie (lub skutecznym zgłoszeniu zakończenia budowy), przeprowadzeniu odbioru technicznego oraz zapłacie całej ceny.

Dokładny termin zawarcia umowy przenoszącej własność powinien być określony w umowie deweloperskiej – np. jako określona liczba dni od odbioru lokalu lub usunięcia istotnych wad. Im precyzyjniej zapisany termin, tym łatwiej egzekwować odpowiedzialność dewelopera za opóźnienia.

Co powinno być wpisane do księgi wieczystej przy umowie deweloperskiej?

Na etapie umowy deweloperskiej do księgi wieczystej nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja, powinno zostać wpisane roszczenie nabywcy o przeniesienie własności lokalu lub domu. Taki wpis znacząco zwiększa bezpieczeństwo nabywcy, ponieważ ujawnia jego prawo wobec kolejnych nabywców tej nieruchomości oraz wierzycieli dewelopera.

Po zawarciu umowy przenoszącej własność do księgi wieczystej wpisuje się już samą własność konkretnego lokalu na rzecz nabywcy oraz – w razie kredytu – hipotekę na rzecz banku. Wcześniejsze roszczenie z umowy deweloperskiej podlega wówczas wykreśleniu.

Jaki termin zakończenia inwestycji i odbioru lokalu powinien znaleźć się w umowie deweloperskiej?

W umowie deweloperskiej powinien być wskazany konkretny termin zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego, najlepiej jako dokładna data (np. 31.12.2026 r.), a nie tylko „IV kwartał 2026 r.”. Warto także doprecyzować, co oznacza zakończenie inwestycji – najczęściej jest to uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla budynku.

Oddzielnie powinien być określony termin odbioru lokalu (np. określona liczba dni od uzyskania pozwolenia na użytkowanie) oraz termin zawarcia umowy przenoszącej własność (np. w ciągu 30 dni od odbioru bez wad istotnych lub ich usunięcia). Brak precyzji w tych postanowieniach utrudnia dochodzenie roszczeń za opóźnienia.

Co się dzieje, jeśli deweloper spóźnia się z przeniesieniem własności lub zakończeniem budowy?

W razie opóźnień kluczowe są zapisy umowy oraz przepisy tzw. nowej ustawy deweloperskiej. Nabywcy mogą przysługiwać m.in. odsetki ustawowe za opóźnienie od wpłaconych kwot, kary umowne za każdy dzień zwłoki w wydaniu lokalu lub podpisaniu aktu przenoszącego własność, a także prawo odstąpienia od umowy po przekroczeniu określonego progu opóźnienia.

W dobrze skonstruowanej umowie warto przewidzieć:

• konkretne kary umowne za zwłokę w wydaniu lokalu i przeniesieniu własności,
• jasne kryteria, kiedy nabywca może odstąpić od umowy (np. po 120–180 dniach opóźnienia),
• powiązanie prawa odstąpienia nie tylko z „zakończeniem przedsięwzięcia”, ale również z brakiem zawarcia umowy przenoszącej własność w terminie.

Czy odbiór techniczny mieszkania oznacza, że jestem już właścicielem?

Nie. Odbiór techniczny to etap, na którym nabywca sprawdza stan lokalu, weryfikuje zgodność z umową i standardem wykończenia oraz zgłasza wady do protokołu odbioru. Ma on duże znaczenie praktyczne (możliwość żądania usunięcia wad), ale sam w sobie nie powoduje przejścia własności.

Właścicielem lokalu nabywca staje się dopiero po podpisaniu ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność i ujawnieniu tego prawa w księdze wieczystej. Do tego czasu wciąż obowiązuje go umowa deweloperska, a deweloper ma obowiązek usuwać zgłoszone wady w terminach przewidzianych w ustawie i umowie.

Czy dla „starych” umów deweloperskich obowiązują te same zasady co dla nowych?

Nie zawsze. Umowy zawarte przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej (1 lipca 2022 r.) mogą podlegać przepisom tzw. starej ustawy z 2011 r. W praktyce oznacza to inne obowiązki dewelopera, np. brak konieczności odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny czy odmienne zasady dotyczące rachunków powierniczych.

Dlatego przy analizie swoich praw i obowiązków trzeba najpierw ustalić, kiedy została zawarta umowa deweloperska i do którego reżimu prawnego się stosuje. Niezależnie od tego, również w „starych” umowach kluczowe pozostają: wpis roszczenia do księgi wieczystej, terminy zakończenia inwestycji, odbioru i przeniesienia własności oraz postanowienia o karach i prawie odstąpienia.

Co warto zapamiętać

• Umowa deweloperska nie przenosi własności lokalu – jedynie zobowiązuje dewelopera do jej przeniesienia w przyszłości po spełnieniu określonych warunków (zakończenie inwestycji, pozwolenie na użytkowanie, odbiór, zapłata ceny).
• Ostateczne przeniesienie własności następuje dopiero w odrębnej umowie (najczęściej sprzedaży lub ustanowienia odrębnej własności lokalu) zawieranej w formie aktu notarialnego i ujawnianej w księdze wieczystej.
• Nowa ustawa deweloperska z 2021 r. (obowiązująca w praktyce od 1 lipca 2022 r.) ściśle określa treść umowy deweloperskiej oraz wprowadza dodatkowe mechanizmy ochrony nabywcy (m.in. mieszkaniowy rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny).
• Kluczowym zabezpieczeniem kupującego jest ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia wynikającego z umowy deweloperskiej, co wzmacnia jego pozycję w razie problemów z inwestycją lub deweloperem.
• Termin zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego powinien być precyzyjnie określony (najlepiej konkretną datą) i powiązany z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, aby umożliwić realne egzekwowanie odpowiedzialności za opóźnienia.
• Umowa powinna wyraźnie rozróżniać termin odbioru technicznego lokalu od terminu zawarcia umowy przenoszącej własność, ponieważ są to dwa odrębne etapy o różnych skutkach prawnych dla nabywcy.

Sprawdź też te teksty:

• 

  Jak sprawdzić dewelopera przed podpisaniem umowy?

• 

  Co to jest księga wieczysta i jak ją czytać?

• 

  Jak Sprawdzić Dewelopera Przed Zakupem Mieszkania?

• 

  Co zrobić, gdy deweloper nie dotrzymuje terminów?

• 

  Jakie obowiązki ma deweloper wobec nabywcy mieszkania?

• 

  Czy inwestowanie w nieruchomości bezpośrednio od…