Specyfika inwestowania w nieruchomości w Tajlandii
Rynek nieruchomości w Tajlandii od lat przyciąga cudzoziemców: emerytów szukających słońca, cyfrowych nomadów, a także klasycznych inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem krótkoterminowy w Bangkoku, Phuket czy Pattayi. Kuszą stosunkowo niskie ceny w porównaniu do Europy Zachodniej, rozwinięta infrastruktura turystyczna oraz atrakcyjny klimat. Jednocześnie system prawny Tajlandii jest inny niż w Polsce, a zasady nabywania nieruchomości przez obcokrajowców są mocno ograniczone i oparte na odmiennych konstrukcjach, takich jak leasehold.
Najważniejsza różnica polega na tym, że cudzoziemiec nie może swobodnie kupić ziemi na własność. Może jednak nabyć lokal w kondominium (condo) na pełną własność lub uzyskać długoterminowe prawo do korzystania z gruntu i domu w formie umowy najmu długoterminowego, czyli leasehold. Zrozumienie tych pojęć oraz praktycznych ryzyk z nimi związanych decyduje o tym, czy inwestycja w Tajlandii stanie się bezpiecznym aktywem, czy kosztownym błędem.
Polski inwestor wchodzący w tajski rynek musi zaakceptować kilka faktów: system jest formalnie przejrzysty, ale dokumentacja wymaga starannej weryfikacji; przyjęte w Europie założenia o własności gruntu i budynku często nie działają; a „sprytne obejścia” prawa za pomocą spółek czy pełnomocnictw są na celowniku władz. Rozsądne podejście zakłada wybór modelu zgodnego z przepisami, cierpliwą analizę umów i korzystanie z doświadczonych prawników lokalnych, także przy pozornie prostych transakcjach.
Ramy prawne: co cudzoziemiec może, a czego nie może w Tajlandii
Ograniczenia w nabywaniu ziemi przez cudzoziemców
Podstawowa zasada: cudzoziemiec nie może posiadać na własność ziemi w Tajlandii, poza nielicznymi wyjątkami wymagającymi bardzo wysokich inwestycji i zgód urzędowych. Dotyczy to zarówno działek budowlanych, jak i rolnych czy leśnych. W praktyce oznacza to, że Polak nie kupi bezpośrednio domu „z działką” w formie pełnej własności gruntu, tak jak w Polsce.
Grunt w Tajlandii jest rejestrowany w urzędach gruntów (Land Department) z użyciem różnych typów tytułów własności, m.in. Chanote (pełny tytuł), Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor i kilka innych. Dla inwestora zagranicznego kluczowy jest fakt, że żaden z tych tytułów nie może być bezpośrednio zapisany na cudzoziemca, z wyjątkiem bardzo szczególnych sytuacji, takich jak inwestycja przemysłowa z aprobatą BOI (Board of Investment) na wysokim poziomie kapitału.
Województwo czy miasto nie ma w tym przypadku decydującego znaczenia – zasada obowiązuje w całym kraju. To z tego powodu na popularnych wyspach, jak Phuket czy Koh Samui, tak często oferowane są konstrukcje typu leasehold, spółki tajskie z udziałem cudzoziemca czy projekty kondominium. Każde „obejście” ograniczenia w zakupie ziemi warto prześwietlić osobno, bo bywa ono zgodne z literą prawa albo wręcz przeciwnie – oparte tylko na praktyce rynkowej, którą władze mogą w dowolnym momencie zaostrzyć.
Wyjątki i szczególne przypadki nabycia ziemi
Teoretycznie istnieje możliwość nabycia ziemi przez cudzoziemca, jeśli spełni on określone kryteria inwestycyjne, przykładowo:
inwestycja kapitału w Tajlandii na określonym wysokim poziomie,
uzyskanie specjalnych pozwoleń od agend rządowych (np. BOI),
cel przemysłowy lub biznesowy, a nie mieszkaniowy.
W praktyce te ścieżki są zbyt skomplikowane i kosztowne dla typowego inwestora kupującego dom wakacyjny lub mieszkanie na wynajem turystyczny. Większość prywatnych inwestorów idzie więc znacznie prostszą drogą: kondominium na własność (freehold) lub dom na działce w formule leasehold.
Warto też odróżnić nabycie ziemi od kontroli nad nią. Niektóre struktury korporacyjne, np. spółki tajskie z mniejszościowym udziałem cudzoziemca i większościowym udziałem formalnych tajskich „partnerów”, są czasem wykorzystywane do nabycia ziemi. Jednakże takie rozwiązania generują bardzo istotne ryzyka prawne i podatkowe, o których więcej w dalszej części tekstu.
Możliwości nabycia własności lokali w kondominium (condo)
Wyjątkiem od zakazu nabywania nieruchomości przez cudzoziemców jest prawo do posiadania na własność lokali w kondominium. Tajskie prawo dopuszcza, aby cudzoziemcy posiadali do 49% powierzchni użytkowej budynku kondominium (licząc łączną powierzchnię wszystkich lokali). Pozostałe 51% musi być w rękach obywateli Tajlandii lub tajskich spółek spełniających określone kryteria.
Oznacza to, że Polak może kupić na własność mieszkanie w bloku (czasem także w małym budynku apartamentowym), o ile:
budynek jest zarejestrowany jako kondominium zgodnie z Condominium Act,
w ramach projektu nie został jeszcze wyczerpany limit 49% dla cudzoziemców,
środki na zakup pochodzą z zagranicy i są odpowiednio udokumentowane jako transfer z zagranicznego konta.
Własność w kondominium jest dla obcokrajowców najbezpieczniejszym i najbardziej przejrzystym tytułem w Tajlandii. Jest ona rejestrowana w księdze wieczystej lokalu (condominium unit title deed) i zapewnia pełne prawo dysponowania mieszkaniem: sprzedaż, wynajem, dziedziczenie. Ograniczenia dotyczą jedynie udziału w gruncie i częściach wspólnych, który jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali.
Źródło: Pexels | Autor: Jonny Belvedere
Własność (freehold) w Tajlandii – co rzeczywiście kupuje cudzoziemiec
Freehold w kondominium – pełne prawo do lokalu
W praktyce termin freehold odnosi się przede wszystkim do nabycia własności lokalu w kondominium przez cudzoziemca. Kupując taki lokal, inwestor otrzymuje tzw. Condominium Unit Title Deed, czyli dokument potwierdzający jego prawo własności do konkretnego mieszkania wraz z określonym udziałem w nieruchomości wspólnej.
W ramach freehold w kondominium właściciel ma prawo:
sprzedać lokal w dowolnym momencie, również innemu cudzoziemcowi (o ile w projekcie nadal mieści się limit 49%),
przekazać mieszkanie w drodze darowizny lub spadku, także osobie niebędącej obywatelem Tajlandii,
wynajmować lokal (z pewnymi ograniczeniami dotyczącymi krótkoterminowego najmu w niektórych miejscowościach),
korzystać z części wspólnych, takich jak basen, siłownia, lobby, parking, zgodnie z regulaminem wspólnoty.
Freehold w kondominium najczęściej przypomina polską własność lokalu mieszkalnego w bloku. Główne różnice to ograniczenie udziału cudzoziemców do 49% oraz wymóg udokumentowania transferu środków z zagranicy, co ma znaczenie przy późniejszym wywozie kapitału przy sprzedaży nieruchomości.
Freehold gruntu – dostępny głównie dla Tajów i spółek
Klasyczne pojęcie freehold, rozumiane jako pełna własność gruntu, w Tajlandii praktycznie nie jest dostępne dla cudzoziemców fizycznych. Można je uzyskać głównie:
jako obywatel Tajlandii,
lub jako spółka tajska, która spełnia kryteria „tajskiej kontroli” (udział większościowy i kontrola głosów przez obywateli Tajlandii zgodnie z prawem).
Niektóre zagraniczne osoby próbują użyć spółki tajskiej jako „pojemnika” na grunt, w którym cudzoziemiec ma formalnie 49% udziałów, a reszta jest rozdrobniona między tzw. nominee shareholders (tajskich „udziałowców widmo”). Taki schemat jest ryzykowny, ponieważ władze aktywnie zwalczają fikcyjne struktury własnościowe, w których cudzoziemiec faktycznie kontroluje spółkę wbrew przepisom. Konsekwencją może być uznanie struktury za obejście prawa, konfiskata nieruchomości lub przymusowa sprzedaż udziałów.
Dla przeciętnego polskiego inwestora szukającego domu na własne potrzeby albo lokalu pod wynajem, wchodzi więc w grę albo:
freehold w kondominium (bez własności gruntu),
leasehold domu na działce (najczęściej 30 lat z opcją przedłużenia).
Rejestracja freehold w urzędzie gruntów
Każde przeniesienie własności nieruchomości freehold musi zostać zarejestrowane w urzędzie gruntów (Land Office) właściwym dla położenia nieruchomości. Sam akt notarialny, znany z systemu polskiego, nie wystarczy; liczy się wpis w publicznym rejestrze i wydanie odpowiedniego tytułu własności.
Przy zakupie condo na freehold kluczowe znaczenie ma:
sprawdzenie tytułu własności sprzedającego i wszelkich obciążeń (hipoteki, zastawy, służebności),
weryfikacja, czy projekt kondominium jest prawidłowo zarejestrowany,
upewnienie się, że limit 49% udziału cudzoziemców nie został przekroczony,
prawidłowe udokumentowanie wpływu środków z zagranicy (Foreign Exchange Transaction Form lub równoważne potwierdzenia bankowe).
Profesjonalny prawnik lokalny reprezentujący kupującego zwykle przeprowadza tzw. due diligence: analizuje historię własności, plan zagospodarowania, obciążenia i zgodność projektu z przepisami. Koszt takich usług jest względnie niewielki w stosunku do wartości transakcji, a potrafi uchronić przed kupnem mieszkania w budynku z wadami prawnymi lub z zadłużeniem wspólnoty.
Leasehold w Tajlandii – istota, struktura i praktyka
Czym jest leasehold i jak działa w praktyce
Leasehold w Tajlandii to długoterminowa umowa najmu gruntu lub nieruchomości, dająca najemcy (lessee) prawo do korzystania z nieruchomości przez określony czas, zwykle do 30 lat. W przeciwieństwie do freehold, w leasehold nie nabywa się własności gruntu, lecz jedynie prawo do jego używania.
Główne cechy tajskiego leasehold:
maksymalny czas trwania jednej umowy najmu gruntu dla celów mieszkaniowych to 30 lat (z możliwością odnowienia),
umowa najmu na okres ponad 3 lat musi zostać zarejestrowana w urzędzie gruntów, aby była skuteczna wobec osób trzecich,
leasehold można w wielu przypadkach sprzedać (odstąpić) innej osobie, choć wymaga to zgody właściciela gruntu i odpowiedniej rejestracji,
po upływie okresu najmu, prawo do korzystania z nieruchomości wygasa, chyba że strony skutecznie odnowią umowę.
Leasehold jest szczególnie popularny przy inwestycjach w domy jednorodzinne, wille oraz budynki na gruntach, których cudzoziemiec nie może posiadać jako freehold. Pozwala uzyskać długoterminowy, relatywnie stabilny dostęp do nieruchomości bez naruszania przepisów zakazujących obcokrajowcom posiadania ziemi.
Typowe konstrukcje leasehold: 30+30+30 lat
Na rynku często pojawia się formuła „30+30+30 lat”, sugerująca łączne 90 lat korzystania z nieruchomości. Warto zrozumieć, jak to działa w świetle przepisów:
Tajska ustawa co do zasady pozwala na maksymalnie 30 lat najmu dla celów mieszkaniowych,
dodatkowe „30+30” wynikają z umownych opcji przedłużenia, nie z automatycznej gwarancji,
przedłużenie wymaga ponownej rejestracji w Land Office i dobrej woli właściciela gruntu lub jego następców prawnych.
Umowa może przewidywać, że po upływie pierwszych 30 lat najemca ma prawo żądać przedłużenia najmu o kolejne 30 lat. Jednakże, jeśli właściciel gruntu umrze, sprzeda grunt lub w międzyczasie zmienią się przepisy, skuteczność takiej opcji bywa niepewna. Sądy tajskie różnie interpretowały zapisy dotyczące odnowień leasehold, dlatego inwestor nie powinien traktować „90 lat” jako pewnego, nienaruszalnego prawa.
Bezpieczniej jest przyjmować, że gwarantowane są wyłącznie pierwsze 30 lat, a dalsze okresy zależą od szeregu czynników: woli stron, stabilności prawa, sytuacji spadkobierców właściciela. Umowa powinna szczegółowo regulować warunki i procedurę przedłużenia, ale i tak nie wyeliminuje całkowicie niepewności co do okresu po pierwszych 30 latach.
Leasehold dla domu na działce vs leasehold dla condo
Leasehold w Tajlandii można stosować zarówno do gruntów zabudowanych domami, jak i do lokali w kondominium (tam, gdzie cudzoziemiec nie mieści się w limicie 49% lub projekt nie jest formalnie zarejestrowany jako condo). Praktyczne różnice są istotne:
Dom na działce – najczęstszy scenariusz. Cudzoziemiec zawiera długoterminową umowę najmu gruntu, na którym stoi dom. Czasem dom jest formalnie własnością cudzoziemca (jako rzecz ruchoma/budynek oderwany od gruntu), a grunt pozostaje w rękach Taja. W innym wariancie cała nieruchomość (grunt + dom) jest objęta leasehold, a właścicielem pozostaje Tajlandczyk lub spółka tajska.
Leasehold w projektach resortowych i hotelowych
Wiele projektów resortowych, zwłaszcza przy plażach w Phuket, Koh Samui czy Hua Hin, oferuje cudzoziemcom wyłącznie strukturę leasehold. Deweloper lub spółka właściciela gruntu zachowuje freehold, a nabywcy „kupują” długoterminowy najem jednostki – willi, bungalowu czy apartamentu.
W takich projektach umowa często łączy kilka elementów:
udział w programie wynajmu krótkoterminowego prowadzonym przez operatora (rental management agreement),
regulamin korzystania z części wspólnych i usług hotelowych (rules & regulations),
niekiedy także udział w spółce zarządzającej lub wspólnocie właścicieli.
Inwestor otrzymuje często obietnicę „gwarantowanego” zwrotu z najmu przez pierwsze lata (np. stały procent od ceny zakupu). Po tym okresie zyski zależą od rzeczywistego obłożenia i sprawności zarządzania. Zdarzają się sytuacje, w których operator zmienia warunki programu, podnosi opłaty serwisowe lub wprowadza dodatkowe koszty, co radykalnie obniża realny zwrot.
Przy projektach resortowych trzeba osobno przeanalizować:
kto jest właścicielem gruntu i budynków (osoba fizyczna, spółka, fundusz),
czy lease jest rejestrowany w Land Office i na jaki okres,
czy istnieje mechanizm kontynuacji lease w razie sprzedaży całego resortu innemu inwestorowi,
jakie są roczne koszty zarządzania i opłaty serwisowe oraz kto decyduje o ich podwyżkach.
Ryzyka specyficzne dla leasehold – na co zwrócić uwagę
Leasehold niesie ze sobą zestaw zagrożeń, które różnią się od ryzyk przy freehold. Część z nich wynika z konstrukcji prawnej, inne z praktyki rynkowej.
Najczęściej spotykane problemy to:
ryzyko niewydłużenia okresu lease – zapis o „automatycznym” przedłużeniu na kolejne 30 lat może okazać się niewykonalny, jeśli nowy właściciel gruntu nie będzie zainteresowany kontynuacją umowy lub uzna, że poprzednia została zawarta z obejściem prawa,
śmierć właściciela gruntu – spadkobiercy mogą mieć inne plany co do nieruchomości, a spory rodzinne potrafią wstrzymać renegocjacje lub rejestrację kolejnej umowy,
sprzedaż gruntu wraz z leasehold – nowy nabywca co do zasady wstępuje w prawa i obowiązki poprzedniego właściciela, ale w praktyce próbuje często renegocjować warunki, zwiększać czynsz lub opłaty eksploatacyjne,
brak pełnej swobody dysponowania – odsprzedaż prawa lease wymaga zgody właściciela gruntu, która bywa warunkowana dodatkowymi opłatami,
problem z finansowaniem i odsprzedażą – banki mniej chętnie kredytują leasehold, a potencjalni nabywcy wolą freehold, co zawęża rynek wtórny.
W praktyce im krótszy pozostały okres lease (np. 10–15 lat do końca), tym trudniej znaleźć kupca na sensownych warunkach. Taki „krótki” lease ma często charakter czysto konsumpcyjny – bardziej przypomina bardzo długi najem wakacyjny niż klasyczną inwestycję kapitałową.
Leasehold a dziedziczenie i przenoszenie praw
Prawo z leasehold może co do zasady przechodzić na spadkobierców, jeśli tak przewiduje umowa i zostało to prawidłowo zarejestrowane. Kluczowe są jednak szczegóły zapisów.
Przy analizie umowy warto prześledzić, czy:
spadkobiercy są wskazani imiennie lub poprzez ogólny zapis (np. „heirs, assigns and successors”),
właściciel gruntu ma prawo odrzucić wskazanego nabywcę lub spadkobiercę bez podania przyczyny,
opłata za przeniesienie praw lease na osobę trzecią jest jasno zdefiniowana (stała kwota, procent od wartości czy „według uznania” właściciela),
prawo lease wygasa z chwilą śmierci najemcy, jeśli nie zostaną spełnione określone formalności w określonym czasie (np. rejestracja przeniesienia na spadkobiercę).
Cudzoziemiec planujący przekazać prawo lease dzieciom lub partnerce powinien zadbać również o spójność dokumentów: tajskiej umowy lease, ewentualnego zagranicznego testamentu i lokalnego tajskiego testamentu. Niekiedy w praktyce konieczne jest sporządzenie odrębnego testamentu w Tajlandii, aby uniknąć sporów interpretacyjnych i długiej procedury sądowej.
Leasehold a budowa własnego domu
Popularnym rozwiązaniem wśród obcokrajowców jest wynajęcie działki na 30 lat i wybudowanie na niej własnego domu, który prawnie jest odrębną własnością najemcy. Technicznie jest to możliwe, lecz wymaga dobrej konstrukcji umowy.
W takim modelu warto zadbać m.in. o:
zgodę właściciela gruntu na budowę domu wraz z jasnym zapisem, że budynek stanowi własność cudzoziemca (z możliwością zarejestrowania budynku na jego nazwisko),
procedurę rozliczenia po zakończeniu lease – co dzieje się z domem po wygaśnięciu umowy: czy ma zostać rozebrany, czy przejść na własność właściciela gruntu bez odszkodowania, czy też jest przewidziana rekompensata,
prawo do przeniesienia lease i własności domu na osobę trzecią, w tym innego cudzoziemca, bez nadmiernych ograniczeń i niejasnych opłat,
zabezpieczenia w razie sprzedaży gruntu – tak, aby nowy właściciel musiał respektować istniejące prawo lease i prawa do domu.
Bez takich regulacji najemca może znaleźć się w sytuacji, w której kończy mu się lease, dom stoi na nieswojej działce, a właściciel gruntu nie jest skłonny do uczciwego przedłużenia lub wykupu.
Ryzyka rynkowe i prawne inwestowania w nieruchomości w Tajlandii
Poza konstrukcją freehold/leasehold, kluczowe są również ryzyka typowo rynkowe i regulacyjne. Tajlandia przyciąga zagraniczny kapitał, ale otoczenie prawne potrafi się zmieniać – czasem szybko i z zaskoczenia.
Najważniejsze grupy ryzyk to:
zmiany legislacyjne – w ostatnich latach kilkakrotnie pojawiały się projekty reform zwiększających lub ograniczających możliwości cudzoziemców, m.in. w zakresie nabywania ziemi czy zasad najmu krótkoterminowego (Airbnb, najem dobowy). Każda zmiana może wpływać na popyt, dochodowość i modele biznesowe projektów.
ryzyko lokalnego planowania przestrzennego – nowe regulacje dotyczące wysokości zabudowy, ochrony linii brzegowej czy obszarów zielonych mogą ograniczyć możliwość rozbudowy lub zmiany przeznaczenia nieruchomości. Część działek „z widokiem na morze” okazywała się później objęta restrykcjami budowlanymi.
jakość rejestrów gruntów – choć system Land Office jest generalnie uporządkowany, zdarzają się błędy, niejasności w granicach działek, a nawet spory o ważność dawnych tytułów (np. w regionach, gdzie ziemia była historycznie wykorzystywana bez formalnych dokumentów).
lokalne uwarunkowania polityczne i społeczne – napięcia polityczne, wybory, protesty czy zmiana nastawienia społecznego wobec obcokrajowców w poszczególnych rejonach mogą z czasem wpływać na klimat inwestycyjny.
W codziennej praktyce trudność sprawia także przewidzenie, jak lokalne władze będą egzekwowały istniejące przepisy. Przykładowo, w jednym regionie najem krótkoterminowy w condo bywa tolerowany, a w innym – ten sam model jest aktywnie zwalczany, z kontrolami i grzywnami.
Znaczna część nieruchomości kupowanych przez cudzoziemców sprzedawana jest w modelu off-plan, czyli na etapie projektu lub budowy. Taka transakcja zawsze wymaga dodatkowej ostrożności.
Przy zakupie off-plan pojawiają się m.in. następujące ryzyka:
opóźnienia w budowie – projekt może być oddany z kilkuletnim poślizgiem, a umowa przewiduje często symboliczne kary umowne, których egzekucja w praktyce jest utrudniona,
zmiana standardu i specyfikacji – gotowy budynek odbiega od folderów marketingowych: tańsze materiały, mniejsze części wspólne, uboższe wykończenie,
problemy finansowe dewelopera – w skrajnym przypadku budowa zostaje wstrzymana, a inwestorzy przez lata czekają na rozwiązanie sporu lub przejęcie projektu przez innego podmiotu,
ryzyko braku właściwej rejestracji projektu jako kondominium – jeżeli deweloper nie ukończy formalności lub nie spełni wymogów, nabywcy mogą otrzymać de facto jedynie prawo najmu w miejsce obiecywanego freehold.
Przed wpłatą większych zaliczek rozsądnym krokiem jest sprawdzenie historii dewelopera, wcześniejszych realizacji, sytuacji finansowej spółki oraz struktury finansowania projektu (czy opiera się wyłącznie na zaliczkach kupujących, czy ma wsparcie bankowe).
Najczęstsze błędy cudzoziemców przy inwestowaniu w Tajlandii
Powtarzalne schematy problemów pokazują, gdzie inwestorzy najczęściej przeceniają swoje bezpieczeństwo. Dobrze jest je znać, zanim podpisać się pod jakąkolwiek umową.
poleganie wyłącznie na pośredniku lub deweloperze – agent sprzedaje konkretny produkt i rzadko wskazuje na jego słabe strony. Brak niezależnego prawnika to jeden z głównych źródeł późniejszych rozczarowań.
brak tłumaczenia i zrozumienia umowy w języku ojczystym – klauzule w języku angielskim lub tajskim bywają niejednoznaczne. Podpisanie dokumentu „bo wszyscy tak robią” jest szczególnie ryzykowne przy leasehold.
ignorowanie długoterminowych kosztów utrzymania – niskie opłaty serwisowe w pierwszych latach to często element marketingu. Z czasem koszty rosną, a przy gorszym zarządzaniu wspólnotą ich poziom potrafi przewyższyć zakładany dochód z najmu.
zakładanie stałego, wysokiego obłożenia turystycznego – rynek najmu krótkoterminowego jest cykliczny, podatny na sezonowość, kryzysy, pandemie czy zmiany w ruchu lotniczym. Proste kalkulacje „przy 70% obłożeniu zwrot X% rocznie” rzadko sprawdzają się w praktyce.
brak planu wyjścia z inwestycji – zakup dokonywany jest z myślą o „trzymaniu na zawsze”, bez analizy, komu i na jakich warunkach można będzie sprzedać nieruchomość za 10–15 lat, gdy zmieni się sytuacja osobista lub rynkowa.
Praktyczne wskazówki przy analizie konkretnej nieruchomości
Ocena konkretnej oferty w Tajlandii wymaga połączenia analizy prawnej i zdrowego rozsądku inwestora. Pomaga prosty zestaw pytań kontrolnych.
Przy każdej nieruchomości warto upewnić się, że:
wiadomo dokładnie, jaki tytuł prawny jest oferowany – condo freehold, udział w spółce, leasehold, czy ich mieszanka,
przeprowadzono formalne due diligence – w tym weryfikację tytułu własności, obciążeń, pozwolenia na budowę, statusu projektu jako kondominium,
sprawdzono regulamin wspólnoty i strukturę opłat (maintenance fees, sinking fund, opłaty za media, marketing, zarządzanie wynajmem),
zidentyfikowano główne źródła przychodu i realistycznie oszacowano potencjał wynajmu, uwzględniając podatki i prowizje operatora,
określono horyzont czasowy inwestycji – czy celem jest własne użytkowanie, czy wyłącznie zwrot finansowy, a jeśli tak, to w jakim okresie i przy jakim scenariuszu wyjścia.
Przykładowo, condo w centrum Bangkoku na freehold, kupione z myślą o najmie długoterminowym dla ekspatów, wiąże się z inną strukturą ryzyk niż willa nad morzem na leasehold w małej, turystycznej miejscowości. Podjęcie decyzji „bo znajomy tak zrobił i jest zadowolony” rzadko bywa dobrą strategią.
Porównanie freehold i leasehold z perspektywy polskiego inwestora
Oba modele – freehold w kondominium i leasehold domu lub willi – mogą mieć sens, ale służą różnym celom i profilom inwestora.
Freehold w condo będzie zwykle lepszy dla osób, które:
chcą możliwie trwałego prawa własności zbliżonego do polskich realiów,
planują w przyszłości odsprzedaż na rynku wtórnym lub przekazanie lokalu dzieciom,
nadal oczekują możliwości finansowania bankowego lub sprzedaży lokalu inwestorowi lokalnemu.
Leasehold domu lub willi będzie atrakcyjny przede wszystkim dla osób, które:
Strategie wykorzystania leasehold i freehold w jednej strukturze
W praktyce często łączy się różne formy prawne, aby zminimalizować ograniczenia systemu i jednocześnie nie łamać tajskiego prawa. Nie jest to „magiczny trik”, lecz raczej świadome zbalansowanie interesów cudzoziemca, lokalnego partnera i państwa.
Najczęściej spotykane konfiguracje to:
condo freehold + leasehold miejsca parkingowego lub piwnicy – prosty model, w którym zasadnicza wartość inwestycji (lokal mieszkalny) jest objęta freehold w ramach limitu 49% dla cudzoziemców, natomiast mniej kluczowe elementy korzystają z umów najmu lub odrębnych porozumień,
willa na leasehold + osobna spółka tajska posiadająca grunt – cudzoziemiec ma lease na 30 lat z prawem przedłużenia oraz jest udziałowcem (mniejszościowym) spółki, która formalnie jest właścicielem ziemi. Konstrukcja poprawia pozycję negocjacyjną przy odsprzedaży lub sporze, ale wymaga szczególnie starannego przygotowania dokumentacji,
condo freehold jako „rdzeń” majątku + leasehold na dodatkową willę wakacyjną – częsta strategia inwestorów, którzy na stałe chcą „kotwiczyć” kapitał w Bangkoku lub większym mieście (condo), a jednocześnie korzystać z bardziej elastycznej, wakacyjnej nieruchomości w kurorcie na zasadzie lease.
Łączenie modeli ma sens głównie wtedy, gdy celem jest rozproszenie ryzyka zamiast „postawienia wszystkiego” na jedną willę nad morzem czy jedno mieszkanie w turystycznej miejscowości. Z prawnego punktu widzenia wymaga to jednak spójnego zestawu umów, aby uniknąć sytuacji, w której jedno ogniwo (np. spółka) zawodzi i podważa bezpieczeństwo całej struktury.
Jak pracować z lokalnym prawnikiem i doradcą
Kluczowym elementem bezpiecznej inwestycji jest zespół: prawnik tajski, często także doradca podatkowy i – w przypadku większych kwot – niezależny konsultant inwestycyjny. Chodzi nie tylko o „sprawdzenie umowy”, lecz o realne zrozumienie całej struktury.
Współpraca jest najefektywniejsza, gdy inwestor:
jasno definiuje cel – czy priorytetem jest własne użytkowanie, ochrona kapitału, czy możliwie najwyższy zwrot z najmu,
dostarcza pełen pakiet dokumentów – projekty umów, prospekty, korespondencję z deweloperem/pośrednikiem, zamiast wysyłać jedynie „najważniejsze strony”,
prosi o pisemną opinię (legal opinion) z rekomendacjami korekt, a nie tylko ustną konsultację,
porównuje oferty kilku kancelarii – nie tylko pod kątem ceny, ale też doświadczenia w pracy z cudzoziemcami i udziału w sporach sądowych (prawnik, który widział, jak spory się kończą, inaczej ocenia ryzyko niż ten, który widzi tylko transakcje „na papierze”).
Pożądanym standardem jest sytuacja, w której kancelaria reprezentuje wyłącznie kupującego, a nie „po trochu” także dewelopera czy agenta. Konflikt interesów, choć bywa subtelny, potrafi przechylić szalę przy interpretacji niejasnych zapisów.
Podatki i opłaty związane z zakupem i posiadaniem nieruchomości
Struktura podatkowa różni się od polskiej i ma istotny wpływ na realny zwrot z inwestycji. Zanim podpisze się umowę, trzeba z grubsza wiedzieć, jakie obciążenia czekają przy wejściu, w trakcie posiadania i przy wyjściu z inwestycji.
Podstawowe kategorie kosztów obejmują:
opłaty transakcyjne przy zakupie – m.in. transfer fee, stamp duty lub specific business tax. Część z nich podlewa się według wartości wpisanej w urzędzie (Land Office), która nie zawsze odpowiada cenie rynkowej. W umowach często występują zapisy, jak dzielone są koszty między sprzedającego i kupującego – niekiedy standard „po 50%” jest tylko marketingiem i wymaga renegocjacji,
podatek od dochodu ze sprzedaży – naliczany według specjalnych zasad, zwykle potrącany przez Land Office przy przeniesieniu własności. Konstrukcja przypomina częściowo podatek od dochodu kapitałowego, ale sposób kalkulacji bywa zaskakujący dla inwestora przyzwyczajonego do prostego PIT,
podatek od najmu – w zależności od tego, czy wynajmuje osoba fizyczna, czy spółka, oraz gdzie inwestor jest rezydentem podatkowym. Dochodzi możliwość zastosowania umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Tajlandią, ale wymaga to precyzyjnego rozliczenia,
lokalne podatki majątkowe – relatywnie niskie w porównaniu z wieloma krajami zachodnimi, ale istotne przy większych portfelach lub nieruchomościach komercyjnych.
Koszty podatkowe są jednym z powodów, dla których część inwestorów wybiera najem długoterminowy (np. dla ekspatów) zamiast rozdrobnionego najmu dobowego; łatwiej wtedy utrzymać porządek w dokumentach i rozliczeniach.
Różnice między rynkiem turystycznym a miejskim
Inwestowanie w nieruchomość nad morzem lub na wyspie to zupełnie inny projekt niż zakup mieszkania w Bangkoku czy Chiang Mai. Zmienia się profil najemców, sezonowość, a także dynamika cen.
Rynek turystyczny (Phuket, Koh Samui, Pattaya, Krabi):
wysoka zmienność obłożenia – bardzo dobre sezony przeplatają się z latami słabszymi, co mocno wpływa na cashflow,
większa wrażliwość na zmiany przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego i licencji hotelowych,
silna konkurencja nowych projektów, które „przykrywają” starsze budynki agresywnym marketingiem i pakietami gwarantowanych zysków,
wyraźna zależność od kierunków przylotów (np. Rosja, Chiny, Europa), co widać przy zmianach politycznych czy ograniczeniach lotów.
Rynek miejski (głównie Bangkok, częściowo Chiang Mai):
stabilniejszy popyt na najem długoterminowy (lokalni pracownicy, ekspaci, studenci),
mniejsze znaczenie sezonowości – obłożenie wynika bardziej z kondycji gospodarki i rynku pracy niż z wakacji,
istotne znaczenie lokalizacji względem linii BTS/MRT, biurowców i uczelni,
większa przejrzystość cen transakcyjnych i łatwiejsza wycena porównawcza.
Polski inwestor, który mentalnie zakłada „apartament wakacyjny nad morzem + najem na platformach”, powinien chłodno zestawić ten scenariusz z alternatywą: klasyczne condo w dobrej dzielnicy biznesowej, wynajmowane na rok-dwa jednemu najemcy. Emocjonalnie te dwa światy kuszą inaczej, ale z perspektywy prawa i ryzyka zwrot bywa zupełnie odmienny.
Inwestowanie z myślą o migracji lub długim pobycie
Część osób patrzy na nieruchomość w Tajlandii nie tylko jak na aktywo, ale i „plan B” – miejsce do życia przez kilka miesięcy w roku lub w perspektywie emerytury. W takim scenariuszu parametry finansowe są ważne, lecz nie jedyne.
Do typowych pytań dochodzą wtedy:
status wizowy – czy dostępna jest wiza emerytalna, biznesowa, czy np. program typu „Elite”, a także jak długo realnie da się przebywać w kraju bez łamania przepisów migracyjnych,
dostęp do usług medycznych w pobliżu nieruchomości – szpitale międzynarodowe zwykle koncentrują się w większych miastach i głównych kurortach,
infrastruktura codzienna – szkoły (jeśli planowany jest pobyt z rodziną), komunikacja, sklepy, możliwość funkcjonowania bez samochodu,
elastyczność nieruchomości – czy lokal nadaje się do dłuższego pobytu, czy jest raczej typową „pokojówką hotelową” z minimalną kuchnią i słabą akustyką.
W przypadku willi na leasehold często sensowniej jest pogodzić się z czysto użytkowym charakterem – dom służy przez 20–30 lat jako miejsce pobytu i wakacji, a nie instrument dziedziczenia. Z kolei condo freehold można traktować jako „transferowalne aktywo”, które da się później sprzedać lub przekazać dzieciom, nawet jeśli one same nie planują przeprowadzki do Azji.
Ocena ofert z gwarantowanym zyskiem z najmu
W popularnych destynacjach turystycznych nietrudno o propozycje typu „gwarantowany zwrot X% rocznie przez Y lat”. Na papierze wygląda to atrakcyjnie, w praktyce jednak konstrukcja bywa wielowarstwowa i obarczona dodatkowymi warunkami.
Podstawowe elementy, które trzeba rozebrać na czynniki pierwsze:
źródło „gwarancji” – czy wypłaty mają pochodzić z realnego zysku z najmu, czy z budżetu marketingowego dewelopera, który i tak wliczył je w cenę zakupu,
okres obowiązywania – często gwarancja dotyczy jedynie pierwszych kilku lat, po czym właściciel zostaje z typowym ryzykiem rynkowym,
warunki użytkowania własnego – część programów mocno ogranicza możliwość korzystania z lokalu przez właściciela, a każde „wyjęcie” mieszkania z puli wynajmu obniża gwarantowaną stopę,
możliwość wypowiedzenia umowy – zarówno przez właściciela, jak i operatora. Bywa, że w trudniejszym okresie operator jednostronnie rozwiązuje program, a inwestor zostaje z typowym produktem condo-hotelowym bez specjalnych przywilejów,
transparentność rozliczeń – dostęp do raportów obłożenia, kosztów operacyjnych i rzeczywistego przychodu z najmu, aby ocenić, czy „gwarancja” nie jest znacznie niższa niż potencjał rynkowy.
Rozsądnym podejściem jest traktowanie programów gwarantowanego zysku jako bonusu marketingowego, a nie fundamentu całej decyzji. Model powinien mieć sens także po wygaśnięciu gwarancji lub w sytuacji jej wcześniejszego rozwiązania.
Techniczne aspekty i standard budynków
Nawet najlepiej skonstruowana umowa nie zastąpi rzetelnego spojrzenia na jakość samej nieruchomości. Klimat tropikalny, wysokie nasłonecznienie i wilgotność przyspieszają zużycie materiałów, co wpływa zarówno na komfort, jak i koszty utrzymania.
Podczas oględzin (lub zleconego audytu technicznego) warto zwrócić uwagę m.in. na:
jakość instalacji klimatyzacyjnych – indywidualne jednostki typu split, system centralny, dostęp do serwisu, koszty wymiany po kilku latach,
odprowadzanie wody deszczowej i drenaż – szczególnie w willach położonych na zboczach lub w rejonach narażonych na podtopienia,
izolację akustyczną i termiczną – cienkie ściany i słaba izolacja oznaczają wyższe rachunki za prąd oraz potencjalne konflikty z sąsiadami,
standard części wspólnych – baseny, windy, siłownie, lobby. To nie tylko „ładne dodatki”, ale i źródło przyszłych kosztów remontów kapitalnych (sinking fund),
historię serwisową w starszych budynkach – czy wspólnota ma rezerwy, jak często prowadzone są remonty, czy istnieją spory z zarządcą.
Niewielki koszt niezależnego przeglądu technicznego potrafi uchronić przed wejściem w projekt, który za kilka lat będzie wymagał nieproporcjonalnie drogich napraw, szczególnie przy willach z prywatnymi basenami i bogatą infrastrukturą.
Planowanie sukcesji i zabezpieczenie rodziny
Dla wielu zamożniejszych inwestorów kluczowe staje się pytanie, co stanie się z tajską nieruchomością po ich śmierci. W systemie łączącym różne formy własności, spółki i umowy najmu temat sukcesji wymaga osobnej analizy.
Podstawowe narzędzia to m.in.:
tajski testament – sporządzony zgodnie z lokalnym prawem, obok testamentu polskiego. Ułatwia przeniesienie praw do condo czy leasehold na spadkobierców i ogranicza czas oraz koszt postępowania spadkowego w Tajlandii,
udziały w spółce tajskiej – jeżeli struktura inwestycji opiera się na spółce, przedmiotem dziedziczenia są udziały, a nie sam grunt. Wymaga to spójności zapisów w dokumentach korporacyjnych i w testamencie,
klauzule w umowach lease – część kontraktów daje możliwość dziedziczenia lub przeniesienia lease na spadkobierców, inne wymagają zgody właściciela gruntu lub wygasają. Diabeł tkwi w szczegółach poszczególnych paragrafów.
Polski porządek prawny i tajski system nie „sklejają się” automatycznie. Dlatego – zwłaszcza przy większych aktywach – dobrze jest, aby doradca w Polsce współpracował z prawnikiem w Tajlandii, a plan sukcesji obejmował zarówno majątek w kraju, jak i w Azji.
Jak stopniowo wchodzić na rynek tajski
Z perspektywy praktyka bezpieczniejsze od odważnego „skoku na głęboką wodę” bywa etapowe podejście. Wzorzec, który dobrze się sprawdza u ostrożniejszych inwestorów, wygląda często następująco:
Wnioski w skrócie
Cudzoziemcy zasadniczo nie mogą posiadać w Tajlandii ziemi na pełną własność, co uniemożliwia typowy zakup domu „z działką” jak w Polsce, z wyjątkiem nielicznych, kosztownych ścieżek inwestycyjnych.
Najbezpieczniejszą i najbardziej przejrzystą formą inwestycji dla obcokrajowców jest zakup lokalu w kondominium (freehold), zarejestrowanego zgodnie z Condominium Act i mieszczącego się w 49% limicie powierzchni dla cudzoziemców.
System prawny i rejestr gruntów (Chanote, Nor Sor 3 itd.) jest formalnie uporządkowany, ale wszystkie dokumenty i tytuły wymagają starannej weryfikacji przez lokalnego prawnika przed inwestycją.
Popularnym rozwiązaniem dla domów na działce jest leasehold, czyli długoterminowy najem dający prawo korzystania z gruntu i budynku, co nie jest równoznaczne z klasyczną własnością ziemi znaną z Polski.
Różne „obejścia” zakazu posiadania ziemi, takie jak tajskie spółki z udziałem cudzoziemca czy skomplikowane pełnomocnictwa, niosą istotne ryzyka prawne i podatkowe oraz mogą zostać w przyszłości zakwestionowane przez władze.
Bezpieczne inwestowanie w Tajlandii wymaga akceptacji lokalnych ograniczeń, unikania agresywnych konstrukcji omijających przepisy oraz cierpliwej analizy umów z pomocą doświadczonych prawników.
