Dlaczego temat przyszłego czynszu przy kredycie hipotecznym jest tak istotny?
Coraz więcej osób kupuje mieszkania nie tylko „dla siebie”, ale także z myślą o najmie – długoterminowym lub krótkoterminowym. W takim modelu kluczowe staje się pytanie: czy bank weźmie pod uwagę przyszły czynsz z najmu jako dodatkowe źródło dochodu przy liczeniu zdolności kredytowej? Od odpowiedzi zależy często, czy w ogóle uda się sfinansować zakup inwestycyjny, a także jaką kwotę kredytu można uzyskać.
Dla banku kredyt hipoteczny pod wynajem to inne ryzyko niż kredyt „na własne cele mieszkaniowe”. Dlatego procedury, dokumenty i sposób liczenia zdolności potrafią się znacząco różnić. Różnice są też pomiędzy samymi bankami: jeden w ogóle nie spojrzy na przyszły czynsz, inny uwzględni go tylko częściowo, a jeszcze inny – tylko jeśli spełnisz konkretne warunki (np. masz już historię wynajmowania innych mieszkań).
Świadome podejście do tematu najmu i przyszłego czynszu pozwala zaplanować zakup znacznie bezpieczniej. Można uniknąć sytuacji, w której na etapie poszukiwań mieszkania wszystko „spina się w Excelu”, ale bank odrzuca wniosek, bo zakładane przychody z najmu istnieją jedynie na papierze i w prognozach inwestora.
Jak bank liczy zdolność kredytową przy kredycie hipotecznym?
Podstawowe elementy zdolności kredytowej
Zanim pojawi się temat najmu, trzeba zrozumieć, jak w ogóle liczona jest zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym. Każdy bank korzysta z własnego algorytmu, ale ogólne zasady są podobne. Analizowane są przede wszystkim:
dochody gospodarstwa domowego (źródło, stabilność, wysokość, forma zatrudnienia),
koszty życia (utrzymanie gospodarstwa domowego, liczba osób na utrzymaniu),
aktualne zobowiązania (kredyty, limity w koncie, karty kredytowe, leasingi, alimenty),
historia kredytowa (BIK, wcześniejsze opóźnienia, struktura zadłużenia),
parametry kredytu (okres, oprocentowanie, rodzaj rat, wysokość wkładu własnego),
rodzaj i przeznaczenie nieruchomości (własne cele mieszkaniowe, inwestycyjne, komercyjne).
Bank patrzy, jaka rata maksymalnie „zmieści się” w Twoim budżecie przy danym dochodzie, kosztach i okresie kredytowania. Im wyższy dochód netto i im mniejsze obciążenia – tym większa zdolność. I tu wchodzi pytanie: czy czynsz z najmu może być traktowany jako dodatkowy dochód?
Dochody akceptowane standardowo przez banki
Zanim do gry wejdzie przyszły najem, trzeba mieć twardy, udokumentowany dochód, który sam w sobie pozwala obsłużyć kredyt. Banki najłatwiej akceptują:
umowę o pracę na czas nieokreślony (najwyższy „rating” stabilności),
umowę o pracę na czas określony, ale z odpowiednio długim okresem trwania i historią zatrudnienia,
działalność gospodarczą (zwykle min. 12–24 miesiące działalności),
kontrakty menedżerskie/B2B (zależnie od polityki banku),
emerytury i renty,
wynagrodzenia z tytułu umów zlecenia/o dzieło, jeśli są regularne i długookresowe.
Czynsz z najmu – szczególnie przyszły, dopiero planowany – jest dochodem dużo bardziej „miękkim” z punktu widzenia banku. Dlatego nie jest traktowany tak samo jak pensja z etatu. Najczęściej jest dodatkiem do standardowych dochodów, a nie ich zamiennikiem.
Rola wskaźnika DTI i obostrzeń KNF
Kluczowy jest wskaźnik DTI (Debt-To-Income), czyli stosunek rat kredytów do dochodu netto. Banki, działając w oparciu o rekomendacje KNF, utrzymują DTI na określonym poziomie (zależnym m.in. od dochodów, profilu klienta, struktury zadłużenia). Czynsz z najmu – jeśli zostanie zaakceptowany – powiększa dochód, a tym samym pozwala na wyższe raty i większy kredyt. Jeśli jednak bank go nie uwzględni, zdolność liczona jest wyłącznie na bazie istniejących, twardych dochodów.
Dlatego dwie osoby o identycznym wynagrodzeniu z pracy, ale z różną strategią najmu i dokumentacją przychodów, mogą mieć zupełnie inne możliwości kredytowe. To, jak przygotujesz temat przyszłego czynszu, ma bezpośrednie przełożenie na wynik analizy.
Czy bank liczy przyszły czynsz z najmu do zdolności kredytowej?
Różnica między istniejącym a przyszłym dochodem z najmu
Najpierw kluczowe rozróżnienie: istniejący dochód z najmu (masz już wynajmowane mieszkanie, od lat wpływa czynsz, jest rozliczany w PIT) to coś zupełnie innego niż przyszły, dopiero zakładany czynsz z kupowanej nieruchomości. Banki w większości:
dobrze reagują na już istniejący, udokumentowany dochód z najmu, często uwzględniając go w zdolności (z marżą bezpieczeństwa),
są bardzo ostrożne wobec czynszu „przyszłego”, który jest jedynie założeniem inwestora, popartym ogłoszeniami z portali czy analizami rynku.
W praktyce dla wielu banków czysto przyszły czynsz z nowego mieszkania nie jest wystarczającą podstawą, by zwiększyć zdolność. Szczególnie, gdy kredyt dotyczy pierwszej inwestycji na wynajem, a klient nie ma doświadczenia ani historii podatkowej z tytułu najmu.
Typowe podejście banków do przyszłego czynszu
Praktyka na rynku wygląda zazwyczaj następująco:
część banków w ogóle nie uwzględnia przyszłego czynszu, jeśli lokal dopiero ma być wynajmowany,
część instytucji może uwzględnić przyszły najem, ale pod bardzo ostrymi warunkami (np. umowa przedwstępna najmu, posiadanie już innych działających najemów),
niektóre banki uwzględniają jedynie część przyszłego czynszu (np. 50–70%), traktując resztę jako bufor na pustostany i koszty eksploatacji.
Równocześnie ta sama instytucja może bez problemu doliczać istniejący czynsz z już wynajmowanych mieszkań, o ile jest on potwierdzony przelewami i rozliczeniem podatkowym. Widać tu jasną logikę: bank woli to, co faktycznie działa, od tego, co dopiero ma zadziałać.
Przyszły czynsz to prognoza obarczona wieloma ryzykami:
może się okazać, że mieszkanie nie wynajmie się tak szybko, jak zakładasz,
stawki na rynku mogą spaść (np. po oddaniu wielu nowych inwestycji w okolicy),
mogą pojawić się dłuższe okresy pustostanów, których nie uwzględnisz w kalkulacji,
najemca może nie płacić terminowo lub w ogóle (konieczność eksmisji, procesy sądowe),
zmieni się opodatkowanie najmu lub koszty utrzymania lokalu.
Bank działający według rygorystycznych zasad ryzyka nie może opierać decyzji kredytowej jedynie na optymistycznej analizie inwestora. Nawet jeśli na papierze czynsz pokrywa ratę z nawiązką, instytucja finansowa musi zakładać scenariusze mniej korzystne. Stąd wiele procedur praktycznie „wycina” przyszły czynsz z wyliczeń, traktując go jedynie jako potencjalną poprawę faktycznej spłacalności, ale nie jako formalny dochód.
Źródło: Pexels | Autor: RDNE Stock project
Aktualny dochód z najmu a zdolność kredytowa – jak bank patrzy na istniejący czynsz?
Dochód z najmu jako oficjalne źródło dochodu
Jeżeli już masz wynajmowane mieszkanie lub kilka lokali, dochód z tego tytułu może znacząco podnieść zdolność kredytową. Warunek jest jeden: przychody muszą być formalnie ujawnione i opodatkowane. Banki proszą w takim przypadku zazwyczaj o:
umowy najmu (najlepiej na czas określony lub długoterminowy),
wyciągi z konta potwierdzające wpływy czynszu przez określony czas (np. 6–12 miesięcy),
deklaracje podatkowe (PIT-28, PIT-36 lub inne, zależnie od formy opodatkowania),
ewentualnie zaświadczenia z urzędu skarbowego o niezaleganiu z podatkami.
Im dłużej i stabilniej najem funkcjonuje, tym lepiej. Bank lubi schemat: ten sam najemca od dłuższego czasu, regularne wpływy, brak sporów, brak większych przerw.
Jaką część czynszu bank zalicza jako dochód?
Większość instytucji finansowych przy dochodzie z najmu stosuje bufor bezpieczeństwa. Oznacza to, że do zdolności kredytowej trafia nie 100% czynszu, ale jego część. Typowe rozwiązania to:
przyjęcie 70–80% wysokości czynszu jako dochód netto,
odjęcie szacunkowych kosztów (np. czynszu administracyjnego, podatku od nieruchomości, podstawowych remontów) i dopiero z tego wyliczanie dochodu,
niższy procent dla najmu krótkoterminowego (większa zmienność przychodów).
Powód jest prosty: czynsz to nie „czysty zysk”. Trzeba opłacić media, fundusz remontowy, czasem prowizję dla zarządcy, a w dłuższym okresie – remonty, wymianę wyposażenia. Bank przyjmuje, że istotna część wpływów pokrywa te koszty, dlatego zalicza jedynie fragment jako realny dochód klienta.
Przykładowy scenariusz z istniejącym najmem
Osoba posiada mieszkanie wynajmowane od kilku lat. Co miesiąc wpływa czynsz w stałej wysokości. Najemca jest ten sam, umowa jest odnawiana, a właściciel rozlicza przychód w formie ryczałtu. W takiej sytuacji bank może:
uznać czynsz jako drugie, stabilne źródło dochodu,
zwiększyć maksymalną możliwą ratę, bo łączny dochód netto rośnie,
średnio policzyć dochód z ostatnich 12 miesięcy (uwzględniając ewentualne przerwy).
Jeżeli jednocześnie planowany jest kredyt na kolejne mieszkanie „pod wynajem”, ten istniejący dochód z najmu może przechylić szalę na korzyść klienta. To kolejny argument, aby najmu nie „chować”, tylko prowadzić go w sposób sformalizowany.
Kiedy bank może uwzględnić przyszły czynsz z nowego mieszkania?
Sytuacja inwestora z już funkcjonującą bazą najmu
W praktyce najłatwiej liczyć na uwzględnienie przyszłego czynszu, gdy nie jest to Twoja pierwsza inwestycja. Bank widzi wtedy, że:
masz już doświadczenie w wynajmie,
posiadasz stabilne przychody z innych lokali,
radzisz sobie z obsługą najemców i ewentualnymi problemami.
W takim scenariuszu część banków jest skłonna zaakceptować prognozę czynszu z nowego mieszkania, np. w oparciu o:
analizę wpływów z innych, podobnych lokali,
lokalizację nieruchomości (np. centrum dużego miasta, blisko uczelni, biurowców),
konserwatywną stawkę czynszu – poniżej średniej rynkowej.
Nadal zwykle nie będzie to 100% prognozowanego czynszu, jednak przy kilku lokalach różnica może zrobić się odczuwalna i podnieść zdolność na tyle, by sfinansować kolejną nieruchomość.
Projekt z podpisaną umową najmu „od dnia odbioru”
Inny przypadek to sytuacja, gdy kupujący zagwarantuje sobie najemcę jeszcze przed zakupem. W praktyce bywa to możliwe np. w inwestycjach typu „condohotel” czy przy współpracy z firmami zarządzającymi najmem korporacyjnym. Zdarza się, że:
podpisywana jest umowa najmu instytucjonalnego z operatorem na kilka lat,
czynsz jest określony umownie na stałym poziomie,
operator bierze na siebie ryzyko pustostanów.
W takim modelu niektóre banki są bardziej skłonne częściowo uwzględnić przyszły czynsz, traktując go niemal jak umowę najmu zawartą z góry. Odciążone zostaje bowiem większość ryzyk: brak najemcy, przestoje, problem z egzekwowaniem płatności. Oczywiście wszystko zależy od tego, jak bank oceni wiarygodność operatora i samej umowy.
Duży wkład własny i niski poziom ryzyka transakcji
Znaczenie wkładu własnego przy liczeniu przyszłego czynszu
Im wyższy wkład własny, tym mniejsze ryzyko dla banku. W sytuacji, gdy inwestor finansuje z własnych środków 30–40% wartości mieszkania na wynajem, część instytucji:
łagodniej patrzy na ewentualne wahania czynszu,
przyjmuje niższy poziom buforów bezpieczeństwa,
jest skłonna uwzględnić choćby fragment prognozowanego najmu w kalkulacji zdolności.
Dla banku oznacza to, że nawet przy spadku czynszów lub czasowym pustostanie wartość zabezpieczenia i skala zadłużenia nadal pozostają na akceptowalnym poziomie. Tam, gdzie klient wchodzi niemal „pod korek” (minimalny wkład własny, wysokie LTV), przestrzeń na uwzględnianie przyszłego czynszu prawie znika.
Przykładowo: inwestor z 40% wkładu własnego, kilkoma mieszkaniami w najmie i stabilną pracą etatową może uzyskać zupełnie inną ocenę ryzyka niż osoba kupująca pierwsze mieszkanie na wynajem z 10% wkładem i bez żadnej historii najmu, mimo podobnej kwoty kredytu.
Różnice między bankami – dlaczego doradca „A” mówi tak, a doradca „B” inaczej?
Polityka wobec dochodów z najmu mocno różni się pomiędzy instytucjami. Pojawiają się rozjazdy typu:
jeden bank liczy tylko istniejący najem i ignoruje przyszły,
drugi dopuszcza częściowe uwzględnienie przyszłego czynszu przy odpowiednich zabezpieczeniach,
trzeci wręcz wspiera inwestorów w mieszkania na wynajem, mając specjalne procedury.
Do tego dochodzi jeszcze fakt, że procedury zmieniają się w czasie. To, co było możliwe rok temu, dziś może być zablokowane z uwagi na rekomendacje KNF, wewnętrzne limity lub doświadczenia banku z danym segmentem klientów. Stąd różne komunikaty od doradców – każdy opiera się na aktualnych zasadach „swojej” instytucji.
Jeśli ktoś buduje portfel mieszkań na wynajem, często kluczowe staje się:
porównanie kilku banków pod kątem traktowania dochodu z najmu,
wybór takiej instytucji, która konsekwentnie współpracuje z inwestorami i rozumie specyfikę rynku najmu.
Jak przygotować się do rozmowy z bankiem jako inwestor na wynajem?
Dokumenty, które zwiększają szansę na uwzględnienie czynszu
Na etapie planowania kredytu opłaca się zebrać możliwie pełen pakiet dowodów na to, że najem będzie realnym, powtarzalnym źródłem pieniędzy. Oprócz standardowych dokumentów dochodowych przydają się:
historie wynajmu innych mieszkań – umowy, aneksy, korespondencja przedłużająca najem,
wyciągi z konta z zaznaczonymi wpływami czynszów (najlepiej kilkanaście miesięcy wstecz),
rozliczenia PIT pokazujące konsekwentne deklarowanie przychodów z najmu,
wstępne lub podpisane umowy z operatorem najmu (najem instytucjonalny, najem korporacyjny),
konserwatywne zestawienie ofert z portali (wydruk screenów, analiza raportów rynkowych), pokazujące, że zakładana stawka czynszu nie jest „podkręcona”.
Im mniej „życzeniowy” charakter mają Twoje projekcje, tym lepiej. Rzeczowe, spójne wyliczenia z uwzględnieniem podatków, kosztów stałych i pustostanów są lepiej odbierane niż prezentacja złożona wyłącznie z wysokich kwot przychodów.
Konserwatywna kalkulacja zamiast życzeniowej prognozy
Przygotowując się do rozmowy, dobrze jest stworzyć dwie wersje kalkulacji:
realistyczny scenariusz bazowy – uwzględniający przeciętną stawkę z okolicy, 1–2 miesiące pustostanów na kilka lat, typowe koszty stałe,
scenariusz „stresowy” – niższy czynsz, dłuższy pustostan, wyższy koszt finansowania (np. wzrost stóp).
Taki materiał można spokojnie omówić z doradcą. Bank widzi wówczas, że klient nie zakłada idealnych warunków przez 25–30 lat, tylko rozumie cykliczność rynku i zmienność stóp procentowych. To nie jest formalny wymóg, ale często zmienia atmosferę rozmowy – z „marzyciela” stajesz się w oczach banku raczej przedsiębiorcą zarządzającym ryzykiem.
Przy większości pierwszych i drugich mieszkań na wynajem podstawowym źródłem zdolności kredytowej pozostaje etat, działalność lub kontrakt B2B. Najem jest dodatkiem, nawet jeśli w liczbach wygląda imponująco. Banki zazwyczaj:
wolą, gdy ratę kredytu „dźwiga” głównie wynagrodzenie podstawowe,
dochód z najmu traktują jako bufor bezpieczeństwa oraz argument przemawiający za stabilną sytuacją finansową,
chłodniej patrzą na wnioski, gdzie prawie cały ciężar spłaty ma spoczywać na przyszłym czynszu.
Strategicznie korzystne bywa więc najpierw zbudowanie silnego, przewidywalnego dochodu z pracy, a dopiero potem pełne wchodzenie w finansowanie portfela mieszkań z pomocą banku. Tam, gdzie dochód podstawowy jest niski lub nieregularny, nawet świetny projekt najmu może nie wystarczyć do uzyskania wysokiej zdolności.
Ryzyka przy zbyt dużym poleganiu na przyszłym czynszu
Pętla kredytowo-najmowa
Rozbudowując portfel mieszkań na wynajem przy intensywnym wykorzystaniu kredytu, łatwo wpaść w mechanizm, w którym:
każda kolejna nieruchomość jest finansowana w oparciu o prognozowane czynsze z poprzednich,
przy lekkim pogorszeniu koniunktury cały model zaczyna się „rozjeżdżać”,
amortyzatory w postaci oszczędności lub dodatkowych dochodów są zbyt małe.
Banki znają takie przypadki z praktyki. Stąd opór przed liczeniem przyszłego czynszu jako twardej części zdolności. Dla inwestora to sygnał ostrzegawczy: jeśli projekt „trzyma się” tylko przy optymistycznych założeniach, ryzyko jest większe, niż się wydaje.
Zmiany regulacyjne i podatkowe
Drugim obszarem niepewności są zmiany w prawie. W ciągu kilku lat może się przeobrazić m.in.:
forma i wysokość opodatkowania najmu,
zasady amortyzacji,
wymogi dotyczące standardu energetycznego budynków,
regulacje ochrony lokatorów.
Każda z takich zmian może obniżyć rentowność najmu lub podnieść koszty. Z punktu widzenia banku to kolejny powód, by bazować na obecnie działającym dochodzie, a prognozy traktować bardzo zachowawczo. Dla inwestora rozsądne jest więc planowanie scenariuszy, w których część zysku „zjadają” czynniki regulacyjne, a najem wciąż pozostaje opłacalny – ale już nie tak komfortowy.
Źródło: Pexels | Autor: Kindel Media
Praktyczne strategie dla osób kupujących mieszkanie „pod wynajem”
Budowanie historii przed pierwszym dużym kredytem inwestycyjnym
Osoba, która dopiero startuje z najmem, może złagodzić podejście banku poprzez niewielkie, ale konsekwentne kroki. Sprawdza się m.in.:
legalne wynajmowanie pierwszego mieszkania, nawet jeśli początkowo jest to pokój lub mały lokal,
gromadzenie dokumentacji od pierwszego najemcy: umowy, aneksy, potwierdzenia przelewów,
regularne rozliczanie podatku, bez „szarej strefy”.
Taka historia, rozciągnięta na kilkanaście miesięcy, stawia klienta w innej pozycji przy wniosku o większy kredyt niż sytuacja, w której wszystko oparte jest na deklaracji „zamierzam wynajmować”.
Dobór nieruchomości pod kątem wymogów banku
Nie każda nieruchomość inwestycyjna jest tak samo „bankowalna”. Patrząc oczami kredytodawcy, lepiej oceniane są zwykle:
lokale w dużych miastach lub stabilnych ośrodkach akademickich/biznesowych,
mieszkania w standardowym metrażu (kawalerki, 2–3 pokoje), które łatwo ponownie wynająć czy sprzedać,
nieruchomości w budynkach o dobrym stanie technicznym i uregulowanej sytuacji prawnej.
Projekt oparty na bardzo nietypowej nieruchomości (duży loft, lokal o mieszanym przeznaczeniu, rynek trudny popytowo) może być fantastyczną inwestycją dla doświadczonego inwestora, ale z perspektywy banku będzie trudniejszy do policzenia i mniej chętnie finansowany, zwłaszcza gdy kluczową rolę ma grać przyszły czynsz.
Stopniowanie celów zamiast jednego „skoku na głęboką wodę”
Zamiast próbować sfinansować od razu kilka mieszkań, część inwestorów wybiera model:
pierwsze mieszkanie na wynajem – niski lub umiarkowany kredyt, bez liczenia przyszłego czynszu,
ułożenie stabilnego najmu, budowa historii wpływów i rozliczeń,
kolejny zakup – już z pomocą dochodu z działającego najmu, częściowo uwzględnianego przez bank.
To wolniejsza ścieżka, ale zwykle bezpieczniejsza finansowo. Pozwala sprawdzić w praktyce, jak znosi się okresy bez najemców, ile naprawdę kosztuje utrzymanie lokalu i jakie rezerwy trzeba mieć, zanim weźmie się większy kredyt, w którym przyszły czynsz miałby odgrywać główną rolę.
Jak bank technicznie „wpisuje” najem w kalkulator zdolności
Szacowanie wysokości przyszłego czynszu
Nawet jeśli bank jest gotów wziąć pod uwagę przyszły czynsz, zwykle i tak go „przycina” względem tego, co deklaruje klient. W praktyce stosuje się m.in.:
limity maksymalnej stawki za m² – jeśli w okolicy średnio wynajmuje się po 70 zł/m², bank może przyjąć np. 60–65 zł/m²,
odniesienie do operatu szacunkowego – rzeczoznawca podaje rynkowy poziom czynszu, a bank przyjmuje tylko określony procent,
odcięcie części przychodu jako buforu na pustostany i koszty (często 20–40%).
Efekt bywa zaskakujący: inwestor planuje czynsz na poziomie 3 000 zł, a w kalkulatorze bankowym pojawia się np. 1 800–2 200 zł „użytecznego” dochodu. Reszta to – z perspektywy banku – rezerwa na nieprzewidziane zdarzenia.
Marże bezpieczeństwa stosowane przez analityków
Oprócz samej wysokości czynszu bank zaostrza też inne parametry. W typowej analizie:
koszty utrzymania gospodarstwa domowego przyjmuje się wyższe niż deklarowane przez klienta,
limity na karty kredytowe i debety traktuje się jak potencjalne zadłużenie, nawet jeśli nie są wykorzystywane,
dochody zmienne (premie, prowizje, nadgodziny) liczone są z kilku- lub kilkunastomiesięcznej średniej, często po zastosowaniu współczynnika bezpieczeństwa.
Dochód z najmu, nawet gdy jest już faktyczny, wpada do tej samej „szuflady” co inne dochody zmienne. Uśrednia się go, obcina, a na końcu dodatkowo weryfikuje stabilność w dłuższym okresie.
Wewnętrzne limity ekspozycji na nieruchomości
Przy rozbudowanym portfelu mieszkań część banków stosuje własne limity. Zdarzają się sytuacje, w których analityk mówi wprost: „przy tej liczbie kredytów mieszkaniowych w naszej instytucji, kolejny wniosek musimy policzyć ostrożniej”. Chodzi o:
ryzyko koncentracji – zbyt duży udział jednego typu zabezpieczenia i jednej branży (tu: najem mieszkań) u pojedynczego klienta,
ograniczenia narzucane przez zarząd lub komitet kredytowy, często po negatywnych doświadczeniach z przeszłości.
W takiej sytuacji nawet świetne prognozy czynszów niewiele zmienią. Rozwiązaniem bywa dywersyfikacja – korzystanie z oferty różnych banków lub czasowa przerwa w zadłużaniu, aż część zobowiązań zostanie spłacona lub refinansowana.
Kiedy bank z większą pewnością zaakceptuje czynsz?
Scenariusz „mieszkanie już wynajmowane w trakcie wniosku”
Najbardziej komfortowa dla banku sytuacja to taka, w której:
nieruchomość jest już fizycznie wynajmowana,
umowa najmu jest podpisana na czas określony, a najemca faktycznie płaci,
wpływy pojawiają się na rachunku klienta w tym samym banku, który ma udzielić kredytu.
Wówczas dochód z czynszu bywa traktowany podobnie jak inne stabilne przychody. Bank widzi umowę, przelewy, może je powiązać z konkretną nieruchomością. Taki układ często występuje przy refinansowaniu kredytu lub przy zakupie mieszkania z przejęciem istniejącego najmu (nowy właściciel „wchodzi” w miejsce poprzedniego wynajmującego).
Najem korporacyjny i instytucjonalny
W przypadku umów zawieranych z firmą (np. operatorem najmu, dużą korporacją wynajmującą mieszkania dla pracowników) bank patrzy na:
wiarygodność i skalę najemcy – spółka z historią, wynikami finansowymi, ugruntowaną pozycją to plus,
długość i konstrukcję umowy – im dłuższy okres najmu, tym łatwiej uwzględnić czynsz w zdolności,
zapisy o odpowiedzialności za pustostany i szkody – jeśli operator bierze na siebie część ryzyka, poprawia to obraz w oczach banku.
Przy dobrze skonstruowanej umowie najmu instytucjonalnego część banków potrafi liczyć przyszły czynsz w relatywnie wysokiej proporcji. Zdarza się, że dochód z takiego kontraktu w praktyce „dźwiga” większość raty, a etat jest bardziej kotwicą bezpieczeństwa.
Portfel kilku mieszkań z ugruntowaną historią
Inny scenariusz to inwestor, który ma już:
kilka lokali wynajmowanych od kilku lat,
spójną dokumentację (PIT-y, umowy, wyciągi),
niską stopę pustostanów w praktyce.
W takiej sytuacji bank często podchodzi do nowego projektu inaczej niż do początkującego inwestora. Dochód z najmu z już działających mieszkań może zostać przyjęty w kalkulacji w większej części, co „otwiera drogę” do finansowania kolejnego zakupu – nawet jeśli jego czynsz jest na razie tylko prognozą. Kluczowa jest tu spójność historii: brak nagłych „skoków” w deklarowanych przychodach i konsekwencja w rozliczeniach z fiskusem.
Różnice między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą
Najem jako przychód prywatny
Najczęstszy model to rozliczanie najmu prywatnego ryczałtem. Z punktu widzenia banku:
plusem jest prostota i przejrzystość – przychód widać w PIT,
minusem – brak kosztów uzyskania przychodu w rozliczeniu, przez co dochód netto trzeba szacować „na oko”, odejmując typowe koszty.
W takiej konfiguracji analityk zwykle przyjmuje określoną, stałą część przychodu jako dochód do dyspozycji (np. 60–70% wpływów), resztę traktując jako bufor na podatki, remonty i obsługę.
Najem w ramach firmy lub spółki
Przy najmie prowadzonym jako działalność gospodarcza lub w formie spółki dochodzą dodatkowe elementy:
analiza KPiR lub pełnych ksiąg,
spojrzenie na wynik finansowy po kosztach, a nie tylko na przychód z czynszu,
ocena stabilności całej firmy, nie tylko konkretnej nieruchomości.
Bank interesuje się wówczas nie tylko czynszami, ale też innymi przychodami i kosztami w działalności – leasingami, wynagrodzeniami, zakupami materiałów. Dochód z najmu jest jednym z elementów większej układanki. W efekcie zdolność może być zarówno wyższa (bo firma generuje zysk), jak i niższa, jeśli działalność jest mocno lewarowana lub ma nieregularne wpływy.
Przeniesienie istniejącego portfela do formy firmowej
Niekiedy inwestor rozważa „przesiadkę” z najmu prywatnego do spółki lub JDG licząc, że to poprawi odbiór w banku. Zanim się to zrobi, dobrze jest policzyć:
czy podatek i ZUS nie zjedzą zbyt dużej części zysków,
jak długo trzeba będzie budować historię firmy, aby bank przyjął pełen dochód (często 12–24 miesiące),
czy koszty księgowe i formalne nie przewyższą korzyści z ewentualnie wyższej zdolności.
Sam fakt prowadzenia najmu w ramach działalności nie gwarantuje lepszego traktowania czynszu. Kluczowy jest realny zysk i jego stabilność, a nie forma prawna.
Alternatywne ścieżki finansowania zamiast liczenia przyszłego czynszu
Wyższy wkład własny i poduszka finansowa
Jednym z najprostszych sposobów na zmniejszenie znaczenia prognozowanego czynszu jest:
wniesienie wyższego wkładu własnego (np. 30–40% zamiast 10–20%),
utrzymywanie realnej poduszki gotówkowej na kilka–kilkanaście rat kredytu.
W takim scenariuszu dochód z etatu i istniejących źródeł staje się wystarczający do „przepchnięcia” wniosku, a czynsz z najmu pełni funkcję przyspieszacza spłaty, a nie warunku koniecznego. Dla banku sygnał jest jasny: klient nie opiera całego modelu wyłącznie na przyszłych wpływach.
Kredyt gotówkowy lub konsolidacyjny jako etap przejściowy
Przy mniejszych projektach (pokój, kawalerka, udział w nieruchomości) część inwestorów sięga po:
kredyt gotówkowy zamiast hipotecznego – droższy, ale prostszy i szybciej dostępny,
konsolidację istniejących zobowiązań, aby obniżyć ich miesięczne obciążenie i wygospodarować miejsce na nową ratę.
To rozwiązania z wyższym kosztem odsetkowym, ale czasem ułatwiają zbudowanie pierwszej historii najmu. Po 1–2 latach, z udokumentowanym czynszem, taki kredyt można próbować refinansować hipoteką już na korzystniejszych warunkach, pokazując bankowi faktyczny, a nie przyszły dochód z najmu.
Partnerstwo z drugim inwestorem
Innym sposobem ograniczenia zależności od przyszłego czynszu jest wejście w projekt z partnerem, który:
dysponuje wyższym dochodem stałym lub lepszą historią kredytową,
wnosi większy wkład własny albo dodatkowe zabezpieczenie (np. hipotekę na innym mieszkaniu).
Oczywiście wymaga to precyzyjnych ustaleń co do podziału własności, zysków i odpowiedzialności za kredyt. Z punktu widzenia banku profil ryzyka jest jednak inny: ciężar spłaty rozkłada się na dwie osoby, a zależność od prognozowanego czynszu zwykle spada.
Jak rozmawiać z doradcą, gdy czynsz jest kluczowym elementem planu
Transparentne przedstawienie całego planu inwestycyjnego
Zamiast koncentrować się wyłącznie na jednym mieszkaniu, sens ma zaprezentowanie bankowi szerszego kontekstu:
jak wygląda obecny majątek i zobowiązania,
jakie są krótkoterminowe i długoterminowe cele inwestora,
jakie rezerwy finansowe są dostępne w razie problemów z najmem.
Analityk dużo przychylniej patrzy na kogoś, kto otwarcie mówi o ryzykach, niż na osobę, która próbuje ukryć niemiłe szczegóły. W praktyce bywa, że dobrze przygotowana prezentacja inwestycji (wraz z konserwatywnymi wyliczeniami) działa lepiej niż samo powoływanie się na „wysokie stawki w okolicy”.
Dlaczego nie opłaca się „podkręcać” prognoz
Kuszące bywa wpisanie do wniosku możliwie wysokiego, przyszłego czynszu. Z perspektywy inwestora poprawia to zdolność „na papierze”, jednak:
bank i tak zastosuje własne korekty,
zbyt optymistyczne założenia mogą uderzyć w wiarygodność klienta, gdy analityk zestawi je z danymi rynkowymi,
przy każdej kolejnej inwestycji poprzednie zawyżone prognozy będą „ciągnęły się” w dokumentacji.
Znacznie lepiej wypada scenariusz, w którym prognozy są lekkim niedoszacowaniem – a rzeczywistość potem pozytywnie je „przeskakuje”. Pokazuje to, że klient nie balansuje na granicy ryzyka, tylko zostawia dla siebie margines bezpieczeństwa.
Negocjowanie warunków, gdy bank obcina czynsz
Jeżeli wstępna decyzja kredytowa uwzględnia tylko część zakładanego czynszu, nie zawsze oznacza to koniec rozmów. Możliwe ścieżki to m.in.:
wydłużenie okresu kredytowania, aby obniżyć ratę i zmieścić się w dostępnej zdolności,
zmiana struktury finansowania – np. mniejszy kredyt, większy wkład własny,
podział inwestycji na etapy: dziś kupno jednego mieszkania, za rok–dwa kolejne, już z wykorzystaniem realnie osiągniętego czynszu.
Czasem pomaga też przedstawienie dodatkowych dokumentów – zaktualizowanego operatu, nowych umów najmu w innych lokalach, uzupełnionych wyciągów z kont. W części banków, szczególnie przy większych kwotach, ostateczna ocena nie jest całkowicie „zautomatyzowana” i decyzję może zmienić komitet kredytowy.
Psychologiczny aspekt polegania na dochodach z najmu
Różnica między „dochód gwarantowany” a „dochód prawdopodobny”
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Czy bank liczy przyszły czynsz z najmu do zdolności kredytowej?
Najczęściej bank nie uwzględnia w pełni przyszłego, dopiero planowanego czynszu z kupowanej nieruchomości. Traktuje go jako prognozę obarczoną ryzykiem, a nie twardy dochód. Szczególnie dotyczy to sytuacji, gdy jest to Twoja pierwsza inwestycja na wynajem i nie masz jeszcze historii najmu ani rozliczeń podatkowych.
Część banków całkowicie pomija przyszły czynsz przy liczeniu zdolności, część uwzględnia go tylko częściowo (np. 50–70%) i pod dodatkowymi warunkami, jak np. posiadanie innych wynajmowanych mieszkań czy przedstawienie podpisanej umowy najmu. Nie możesz więc zakładać, że planowany czynsz automatycznie „podniesie” Twoją zdolność.
Jakie warunki trzeba spełnić, żeby bank uwzględnił przyszły najem mieszkania?
To zależy od konkretnego banku, ale zazwyczaj wymagane są dodatkowe zabezpieczenia i dowody, że najem jest realny. Mogą to być: umowa przedwstępna najmu z przyszłym lokatorem, potwierdzenie Twojego doświadczenia jako wynajmującego (inne działające najmy), a także wiarygodna wycena możliwego czynszu w oparciu o rynek lokalny.
Nawet w takiej sytuacji bank przeważnie przyjmie tylko część planowanego czynszu do wyliczeń (np. 50–70%), traktując resztę jako bufor na pustostany, opóźnienia w płatnościach i koszty eksploatacyjne. W wielu przypadkach i tak kluczowe pozostają Twoje „twarde” dochody z pracy czy działalności.
Czy dochód z już wynajmowanego mieszkania poprawia zdolność kredytową?
Tak, istniejący i udokumentowany dochód z najmu zwykle realnie podnosi zdolność kredytową. Bank traktuje go jako dodatkowe źródło dochodu, o ile jest oficjalnie zgłoszony i opodatkowany. Im dłuższa i bardziej stabilna historia wpływów z najmu, tym chętniej zostanie on uwzględniony.
Standardowo banki wymagają: umów najmu, wyciągów z konta potwierdzających regularne wpływy czynszu (np. z ostatnich 6–12 miesięcy) oraz deklaracji podatkowych (np. PIT-28 lub PIT-36). Brak formalnego rozliczania najmu często oznacza, że bank w ogóle nie weźmie tego dochodu pod uwagę.
Jaką część czynszu z najmu bank uwzględnia jako dochód przy kredycie?
Większość banków nie przyjmuje 100% czynszu jako dochodu. Stosują one „cięcie” na poziomie ok. 30–50%, czyli do zdolności wliczane jest np. 50–70% wpływów z najmu. Wynika to z konieczności uwzględnienia ryzyka pustostanów, opóźnień w płatnościach, kosztów utrzymania mieszkania oraz podatków.
Dokładny procent zależy od polityki danego banku, rodzaju najmu (długoterminowy, krótkoterminowy) oraz tego, jak długo najem już funkcjonuje. Stabilne, kilkuletnie umowy z jednym najemcą są zazwyczaj oceniane korzystniej niż częste zmiany lokatorów i nieregularne wpływy.
Czy mogę dostać kredyt hipoteczny wyłącznie w oparciu o przyszły dochód z najmu?
W praktyce jest to bardzo trudne. Banki oczekują, że podstawą zdolności kredytowej będą Twoje stałe, twarde dochody (np. umowa o pracę, działalność gospodarcza, emerytura). Przyszły czynsz z najmu – jeśli w ogóle zostanie uwzględniony – jest traktowany jako dodatek, a nie główne źródło spłaty kredytu.
Jeżeli Twoja obecna sytuacja dochodowa nie pozwala samodzielnie „udźwignąć” rat, większość banków odrzuci wniosek, nawet jeśli w kalkulacjach inwestycyjnych zakładasz wysokie i pewne przychody z najmu. Kredytodawca nie oprze decyzji wyłącznie na prognozie.
Jak przygotować się do kredytu pod wynajem, żeby maksymalnie wykorzystać przychód z najmu?
Przede wszystkim zadbaj o silną bazę „standardowych” dochodów oraz możliwie niskie obciążenia (inne kredyty, limity, karty). Jeśli już wynajmujesz mieszkania, koniecznie formalizuj najem: podpisuj umowy, przyjmuj czynsz przelewem na konto, rozliczaj się z fiskusem i przechowuj dokumenty.
Dobrym krokiem jest też wcześniejsza konsultacja z niezależnym doradcą kredytowym, który wskaże banki bardziej przychylnie patrzące na dochód z najmu i podpowie, jak udokumentować przychody. Dzięki temu już na etapie planowania zakupu łatwiej ocenisz realną zdolność, zamiast opierać się na samych założeniach w arkuszu kalkulacyjnym.
Najważniejsze lekcje
Banki liczą zdolność kredytową głównie na podstawie twardych, stabilnych i udokumentowanych dochodów (np. umowa o pracę, działalność gospodarcza), kosztów życia, istniejących zobowiązań i parametrów kredytu.
Planowany, przyszły czynsz z najmu jest dla banku dochodem „miękkim” – zwykle może być tylko dodatkiem do standardowych dochodów, a nie ich głównym źródłem przy ocenie zdolności kredytowej.
Istniejący, realnie uzyskiwany i rozliczany dochód z najmu (potwierdzony przelewami i PIT-em) jest znacznie lepiej akceptowany przez banki i często uwzględniany w zdolności z zachowaniem marginesu bezpieczeństwa.
Przyszły czynsz z dopiero kupowanej nieruchomości wiele banków całkowicie pomija w kalkulacji, zwłaszcza gdy jest to pierwsza inwestycja na wynajem i klient nie ma historii najmu.
Część banków może uwzględnić przyszły najem tylko pod rygorystycznymi warunkami (np. posiadanie innych wynajmowanych mieszkań, umowa przedwstępna najmu) lub tylko w części (np. 50–70% czynszu).
Akceptacja czynszu z najmu – istniejącego lub przyszłego – bezpośrednio wpływa na wskaźnik DTI i wysokość możliwej raty, dlatego przygotowanie i udokumentowanie dochodów z najmu ma kluczowe znaczenie dla zdolności kredytowej.
Różnice w podejściu poszczególnych banków do dochodu z najmu sprawiają, że dwie osoby o takich samych zarobkach z pracy mogą mieć zupełnie inną zdolność kredytową w zależności od strategii i dokumentacji najmu.
